- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Właściciel policzył media „na kartce” i zażądał 2800 zł. Z rachunków wychodzi kwota trzy razy niższa
Właściciel policzył media „na kartce” i zażądał 2800 zł. Z rachunków wychodzi kwota trzy razy niższa
Para najemców z Warszawy usłyszała od wynajmującego, że za rok zużycia prądu i wody musi dopłacić 2800 zł. Z rozliczeń, które ostatecznie zobaczyli lokatorzy, wynika jednak, że realna niedopłata mogła wynosić około 850 zł — a sam sposób, w jaki właściciel wyliczył swoją kwotę, budzi poważne wątpliwości prawne.
Rozliczenie mediów bez faktur. Skąd właścicielowi wzięło się 2800 zł?
Historię opisał serwis WP Finanse. Najemcy płacili za 32-metrowe mieszkanie w stolicy łącznie 3700 zł miesięcznie; na tę kwotę składał się czynsz dla właściciela (2800 zł), opłata dla spółdzielni (700 zł) oraz 200 zł zaliczki na media, rozliczanej raz w roku. Umowa mówiła o pokrywaniu kosztów mediów zgodnie ze wskazaniami liczników, więc lokatorzy zakładali, że podstawą rozliczenia będą faktury od dostawcy energii i dokumenty ze spółdzielni.
Wynajmujący wybrał jednak prostszą drogę: odczytał liczniki na klatce schodowej, przemnożył zużycie przez stawki jednostkowe, a od wyniku (5200 zł) odjął 2400 zł wpłaconych przez rok zaliczek. Faktur — jak twierdził — już nie miał.
Rachunki za prąd i wodę mówią co innego. Różnica sięga prawie 2 tys. zł
Część dokumentów najemcy ostatecznie dostali. Rozliczenie prądu za sześć miesięcy opiewało na 775 zł, a rozliczenie wody za pierwsze półrocze wykazało 847 zł niedopłaty. Jeśli przyjąć, że w drugiej połowie roku wydatki były podobne, i potraktować obie kwoty jako koszt w całości obciążający lokatorów, to media za cały rok kosztowałyby ok. 3250 zł. Po odjęciu zaliczek do dopłaty zostałoby więc ok. 850 zł, czyli mniej więcej jedna trzecia kwoty, której zażądał właściciel. To zresztą wariant raczej niekorzystny dla najemców; z ich relacji wynika bowiem, że część opłat za wodę i tak trafiała do spółdzielni w ramach czynszu, czego wynajmujący w ogóle nie wziął pod uwagę. Trzeba jednak przyznać, że pełnego zestawienia za cały rok lokatorzy nie widzieli, więc i ten rachunek ma charakter szacunkowy.
Na mediach nie można zarabiać. Co mówi ustawa o ochronie praw lokatorów?
Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzyjnie określa, co właściciel może pobierać od najemcy poza czynszem. Prąd, gaz, woda i wywóz nieczystości to tzw. opłaty niezależne od właściciela; zgodnie z art. 9 ust. 5 wynajmujący może doliczać wyłącznie takie opłaty, o ile najemca nie ma własnej umowy z dostawcą. Art. 9 ust. 2 przewiduje z kolei, że przy podwyżce tych opłat właściciel musi przedstawić lokatorowi na piśmie ich zestawienie i powód zmiany, a lokator płaci jedynie tyle, ile jest niezbędne do pokrycia rzeczywistego kosztu dostaw.
Rozliczenie mediów nie może więc być dodatkowym źródłem dochodu — a ten, kto domaga się dopłaty, musi wykazać, skąd wzięła się żądana suma (art. 6 Kodeksu cywilnego). Odręczne wyliczenia bez rachunków trudno uznać za wystarczający dowód.
Brak faktur nie zamyka właścicielowi drogi do rozliczenia
Adwokat Martyna Kret zwraca na łamach WP Finanse uwagę, że właściciel bez faktur nie stoi na straconej pozycji, bo może poprosić spółdzielnię lub wspólnotę o zestawienie naliczeń i wpłat; najemca bez jego upoważnienia takich danych raczej nie uzyska. Sam stan liczników to jednak za mało, skoro w trakcie roku mogły zmieniać się ceny jednostkowe.
Wypowiedzenie umowy najmu SMS-em. Najemcy mają tu mocniejsze argumenty
Gdy lokatorzy odmówili zapłaty bez dokumentów, wynajmujący wypowiedział im umowę wiadomością tekstową. Przy zwykłym najmie mieszkania art. 11 ust. 1 ustawy wymaga, by wypowiedzenie ze strony właściciela miało formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywało przyczynę, a SMS tego warunku nie spełnia — forma pisemna oznacza własnoręczny podpis (lub kwalifikowany podpis elektroniczny). To istotna różnica w porównaniu z prawem pracy, w którym zwalnianie SMS-em jest wprawdzie wadliwe, ale pozostaje skuteczne, dopóki pracownik tego nie zakwestionuje. Nie da się też ukryć, że sporna, jednorazowa dopłata z trudem mieści się w katalogu przyczyn z ustawy, który mówi np. o zaległości za trzy pełne okresy płatności po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu.
Inaczej wyglądałaby sytuacja przy najmie okazjonalnym; tam ochrona lokatorów jest znacznie słabsza, bo większość przepisów ustawy nie ma zastosowania, a znaczenie mają przede wszystkim zapisy samej umowy. Ta forma ma jednak własne słabe punkty, czego przykładem są kupione oświadczenia przy najmie okazjonalnym.
Jak zapisać rozliczenie mediów w umowie najmu?
Cała sprawa pokazuje przy tym, jak dużo zależy od sposobu sformułowania umowy. Ogólny zapis o płaceniu „według liczników” zostawia sporo miejsca na interpretację; dużo bezpieczniej jest z góry ustalić, że rozliczenie następuje na podstawie faktur i dokumentów od zarządcy budynku, a ich kopie trafiają do najemcy.
Warto też jasno określić, kiedy niedopłatę za media można potrącić z depozytu — kaucja za mieszkanie zabezpiecza bowiem również takie zaległości. Jasny zapis o mediach leży zresztą także w interesie samego wynajmującego: od niego zależy, czy pieniądze przekazywane na rachunki fiskus nie uzna za jego przychód. Dlatego zmiany w umowach najmu mogą się opłacić obu stronom.
zobacz więcej:
