- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Koniec castingów na najemców. Rynek najmu wreszcie odwrócił się na korzyść lokatorów
Koniec castingów na najemców. Rynek najmu wreszcie odwrócił się na korzyść lokatorów
Kto szukał mieszkania na wynajem w październiku, mógł odnieść wrażenie, że ceny znów ruszyły w górę. Średnia stawka w ogłoszeniach była na początku miesiąca o około 8 proc. wyższa niż na początku września. Jednocześnie liczba osób szukających lokum spadła o 45 proc. Te dwie liczby wyglądają na sprzeczne, ale razem mówią sporo o tym, jak naprawdę zachowuje się dziś rynek najmu mieszkań i dlaczego jesień może być dla najemców całkiem dobrym momentem.
Obie wartości pochodzą z analizy Marcina Drogomireckiego, eksperta rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. Warto od razu zaznaczyć, kto mówi: Morizon-Gratka prowadzi portale z ogłoszeniami nieruchomości, więc żyje z tego, że ludzie wystawiają i przeglądają oferty. Jej dane dotyczą cen ofertowych, czyli tego, ile właściciele chcą dostać, a nie tego, na jaką kwotę ostatecznie podpisano umowę. Badanie preferencji obejmuje z kolei tylko użytkowników serwisów tej grupy.
Dlaczego średni czynsz rośnie, choć popyt spada
Mechanizm jest prosty i nie ma wiele wspólnego z prawdziwą drożyzną. We wrześniu, w szczycie sezonu, najszybciej znikały oferty najtańsze i najlepiej wycenione. Na portalach zostawały te droższe, a ich udział w puli niewynajętych mieszkań rósł z każdym tygodniem. Właściciele, którzy wystawiali lokale później, patrzyli na to, co wisi w ogłoszeniach, i ustawiali swoje stawki według tego punktu odniesienia. Efekt: statystyczna średnia poszła w górę, mimo że nikt masowo nie płacił więcej.
To klasyczny efekt odsiewu. Według Grupy Morizon-Gratka popyt w pierwszym tygodniu października był o 45 proc. niższy niż w pierwszym tygodniu września, a jej ekspert spodziewa się, że właściciele zaczną schodzić z oczekiwań i stawki znów spadną. Niewynajęte mieszkanie to dla właściciela realny koszt: opłaty do wspólnoty, media, często rata kredytu.
Spokojny szczyt sezonu i koniec castingów na najemców
Sam wrzesień był, jak na ostatnie lata, wyjątkowo nudny. Według danych grupy czynsze w najpopularniejszych segmentach utrzymywały się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Wzrosty średnich stawek dotyczyły głównie lokali z trzema pokojami i większych. Nie było kolejek ani „castingów” na najemców.
Rynek ma za sobą kilka bardzo nienormalnych lat. Najpierw pandemia zamroziła popyt, potem napływ ponad miliona uchodźców z Ukrainy wywołał gwałtowny skok cen i niedobór ofert. Teraz sytuacja się wyrównała, a w dużych miastach prywatni właściciele mają poważną konkurencję. Chodzi o najem instytucjonalny (PRS), czyli całe budynki z mieszkaniami na wynajem należące do funduszy, oraz o prywatne domy studenckie. Na Bezprawniku pisaliśmy już, że widać coraz więcej prywatnych akademików, a to segment, który zabiera część studentów z rynku pokoi i małych mieszkań. Praktyczne wskazówki, jak negocjować czynsz w takich warunkach, opisywaliśmy niedawno osobno.
Czego szukają najemcy: kawalerki i dwa pokoje, duże mieszkania rzadko
Z badania preferencji klientów serwisów Grupy Morizon-Gratka wynika, że we wrześniu prawie połowa szukających najmu (48,8 proc.) chciała mieszkania 2-pokojowego. Blisko 30 proc. szukało kawalerki, a 17,3 proc. lokalu z trzema pokojami. Mieszkania z czterema pokojami i więcej interesowały zaledwie 3,9 proc. osób.
Duże mieszkanie Polacy wolą kupić niż wynająć
Ta ostatnia liczba robi wrażenie dopiero w zestawieniu z rynkiem sprzedaży. Wśród osób zainteresowanych zakupem, według tych samych danych, lokali z co najmniej czterema pokojami szuka 13 proc. Interpretacja grupy jest taka, że przy dużym metrażu ludzie zdecydowanie wolą kupić, nawet na kredyt, niż co miesiąc oddawać wysoki czynsz wynajmującemu. Rodzina, która potrzebuje czterech pokoi, zwykle planuje zostać na dłużej, więc rata zaczyna wyglądać rozsądniej niż czynsz. Dla właścicieli dużych lokali to sygnał, że wysoka stawka z ogłoszenia może długo pozostać życzeniem.
Podwyżka czynszu w trakcie umowy: co mówią przepisy
Jesień to także czas, kiedy część właścicieli, patrząc na rosnące średnie w ogłoszeniach, myśli o podniesieniu czynszu obecnym lokatorom. Pytanie, czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie umowy, rozstrzyga przede wszystkim art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie może po prostu zakomunikować nowej kwoty. Musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje dłuższy. Podwyżki nie mogą być też częstsze niż co sześć miesięcy.
Jeśli czynsz po podwyżce przekracza w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka jest dopuszczalna tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel ma 14 dni na przedstawienie przyczyny i kalkulacji, inaczej podwyżka jest nieważna. Lokator może podwyżkę przyjąć, odmówić jej (co kończy umowę z upływem okresu wypowiedzenia) albo zakwestionować ją w sądzie. Szerzej o tym, kiedy podwyżka czynszu najmu ma sens do zaskarżenia, a kiedy nie, pisaliśmy wcześniej. Osobną sprawą są opłaty niezależne od właściciela, jak woda czy ogrzewanie, które mogą rosnąć bez tych ograniczeń.
Najem okazjonalny i umowa na czas oznaczony
Słabszą ochronę mają osoby z umową najmu okazjonalnego, w której zasady zmiany czynszu w dużej mierze wynikają z samej umowy. Warto więc przy podpisywaniu dokładnie przeczytać odpowiedni paragraf. W przypadku umowy na czas oznaczony kodeks cywilny pozwala ją wypowiedzieć tylko w sytuacjach wprost w niej wskazanych, co działa w obie strony: stabilizuje najemcę, ale też utrudnia mu wcześniejszą wyprowadzkę, gdy znajdzie coś tańszego.
Kaucja za mieszkanie przy przeprowadzce
Kto po sezonie decyduje się na zmianę lokum, powinien pamiętać o rozliczeniu depozytu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja za mieszkanie nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu (przy najmie okazjonalnym sześciokrotności), a właściciel ma miesiąc od opróżnienia lokalu na jej zwrot, po potrąceniu należności. Normalne zużycie, jak lekko przetarta podłoga czy wyblakła farba, nie jest podstawą do potrąceń. Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami bardzo ułatwia późniejsze rozliczenie.
Najem jesienią: mniej presji, więcej czasu na decyzję
Najważniejszy wniosek z danych jest praktyczny. Październik i listopad to okres, w którym na rynku jest mniej rywali, a właściciele z niewynajętymi lokalami mają coraz mniejszą cierpliwość. Wyższa średnia w ogłoszeniach to w dużej mierze artefakt statystyczny, a nie dowód, że najem drożeje. Kto może poczekać kilka tygodni, ma szansę trafić na korektę stawek, o której mówią sami analitycy portali ogłoszeniowych. Ceny ofertowe to zresztą dopiero punkt wyjścia rozmowy.
zobacz więcej:
