- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Kilkanaście tysięcy złotych w kieszeni kupującego. Rząd uderza w prowizje pośredników
Kilkanaście tysięcy złotych w kieszeni kupującego. Rząd uderza w prowizje pośredników
Kto zamierza w najbliższej przyszłości sprzedać lub kupić mieszkanie, ma powody do zadowolenia. Pośrednik nieruchomości nie weźmie już prowizji jednocześnie od obu stron transakcji, nie pokaże lokalu pod warunkiem wcześniejszego podpisania umowy, a oferty „widmo" mają zniknąć z ogłoszeń. Taki zakaz znalazł się w założeniach nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, które Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac rządu.
Pośrednik będzie musiał wybrać stronę. Koniec zarabiania na obu
Temat pośrednictwa wraca w debacie publicznej regularnie, ale tym razem trafił już do wykazu prac rządu. Sercem propozycji jest zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Trzeba przyznać, że to właśnie ta praktyka budziła do tej pory najwięcej zastrzeżeń — agent, który formalnie reprezentuje sprzedającego, a jednocześnie inkasuje prowizję od kupującego, znajduje się w trudnej do obrony sytuacji. Można się domyślać, dlaczego; nie da się równocześnie negocjować najwyższej ceny dla jednej strony i najniższej dla drugiej. Nie bez powodu doświadczeni pośrednicy nieruchomości podkreślają, że pracują wyłącznie dla jednej strony i tylko ją reprezentują.
Prezentacja lokalu bez przymusu podpisu
Jak miałoby to wyglądać w praktyce? Pośrednik związałby się umową z jedną stroną i to jej interesu byłby zobowiązany pilnować. Warto zauważyć, że przepis ma uderzyć przede wszystkim w mechanizm dobrze znany każdemu, kto przeglądał ogłoszenia w sieci — chodzi o sytuacje, w których osoba zainteresowana obejrzeniem mieszkania zostaje w praktyce przymuszona do podpisania umowy i zapłaty prowizji, zanim w ogóle przekroczy próg lokalu. Po zmianie przepisów uzależnianie prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy ma być wprost zakazane.
Sztywny katalog obowiązków i koniec z „wirtualnymi" ofertami
Nowela nie ogranicza się jednak do kwestii pieniędzy. Co do zasady, projekt ma podnieść standard całej usługi, a służyć temu ma ustawowe doprecyzowanie obowiązków pośrednika — w tym obowiązek każdorazowej weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Innymi słowy, powstałby minimalny katalog czynności, które agent musiałby wykonać w każdym przypadku, niezależnie od tego, co zapisano w umowie.
Jak podkreśla wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, chodzi o to, by korzystanie z usług pośrednika było gwarantem prawidłowości transakcji, a nie jedynie pozycją na rachunku. Rzetelna weryfikacja stanu prawnego ma znaczenie zwłaszcza na etapie umowy przedwstępnej na zakup mieszkania, gdzie błędy bywają najkosztowniejsze.
Porządki w ogłoszeniach i koniec ofert „widmo"
Oprócz tego pośrednik nie mógłby publikować oferty bez wcześniejszego zawarcia pisemnej umowy z właścicielem nieruchomości, a samo ogłoszenie musiałoby być jednoznacznie oznaczone jako pochodzące od biura. Nie da się ukryć, że ma to ukrócić zjawisko ofert „widmo" — mieszkań, które figurują w sieci, choć w rzeczywistości albo nie są na sprzedaż, albo dawno znalazły nabywcę.
Nad przestrzeganiem nowych zasad miałaby czuwać Inspekcja Handlowa, która zyskałaby rozszerzone uprawnienia kontrolne. Inspektorzy sprawdzaliby między innymi, czy agenci rzetelnie informują o kosztach i zakresie usług oraz czy nie warunkują pokazania lokalu podpisaniem umowy. Dla łamiących przepisy przewidziano kary pieniężne, a w skrajnych przypadkach nakaz zaprzestania praktyk pod rygorem zakazu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa.
Pomysł sensowny, ale do realnej zmiany jeszcze daleko
Wydaje się, że kierunek zmian trafia w realny problem — branża sama przyznaje, że weszło do niej sporo osób bez przygotowania, a to psuje reputację całego rynku. Trzeba jednak zaznaczyć, że na razie mowa wyłącznie o założeniach. Wpis projektu do wykazu prac rządu to dopiero pierwszy etap procesu legislacyjnego; przed nim konsultacje i uzgodnienia międzyresortowe, a kształt przepisów może się jeszcze istotnie zmienić.
Warto też dodać, że sama branża nie mówi jednym głosem. Część pośredników argumentuje, że agent z założenia nie jest adwokatem jednej strony, lecz ma zapewnić bezpieczeństwo całej transakcji, a administracyjne ingerencje w prywatną usługę mogą obniżyć jej jakość. Dla kupującego prowizja to i tak jedna z większych pozycji wśród kosztów transakcyjnych przy zakupie mieszkania, dlatego warto pamiętać, że pole do negocjacji przed kupnem mieszkania bywa większe, niż się wydaje. Wcześniejsze propozycje (między innymi posłów Polski 2050) szły zresztą dalej i zakładały również ustawowy limit wysokości prowizji — tego akurat w rządowych założeniach na razie nie ma.
Źródło: Założenia projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, wpisane do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów; komunikat Ministerstwa Rozwoju i Technologii (cytat wiceministra Tomasza Lewandowskiego).