10 minut przed podpisaniem aktu transakcja może runąć. Oto pułapki, które zatrzymują sprzedaż mieszkania

Niby wszystko mamy dogadane, ale najmniejszy szczegół potrafi zatrzymać transakcję, która 10 minut temu wydawała się zamknięta.

Problemy po stronie kupującego i banku

Kredyt „był pewny”

Często transakcja zatrzymuje się nie dlatego, że kupujący nie ma pieniędzy, ale dlatego, że bank nagle widzi coś, czego wcześniej widać nie było. Szczegół w księdze wieczystej, nietypowy układ własności – cokolwiek. Wystarczy, że między momentem analizy a podpisaniem umowy kredytowej zmieni się sytuacja finansowa klienta i bank uzna, że ryzyko jest za duże. Wówczas klient kredytu nie dostanie i mieszkania nie kupi.

Pieniądze z szemranego źródła

Procedury przeciwdziałania terroryzmowi i praniu pieniędzy działają i właśnie przez nie większe transfery są analizowane dość dokładnie. Bank zgłasza do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej przelewy powyżej 15 tys. euro. Bez solidnego udokumentowania źródła pochodzenia pieniędzy i natychmiastowego okazania urzędowi skarbowemu papierów w razie potrzeby transakcja spali na panewce.

Problemy ze stanem prawnym nieruchomości

Nierozwiązany spadek

Sprzedaż nieruchomości ze spadku bez uregulowania formalności to klasyczny scenariusz odkładania problemu. Niezamknięte postępowanie spadkowe powoduje, że kupujący i bank widzą ryzyko zakwestionowania własności. Nawet jeśli wszyscy są zgodni co do sprzedaży, to formalnie nie ma osoby, która może ją skutecznie przeprowadzić. Sprzedaż całej nieruchomości przed działem spadku wymaga zgody wszystkich spadkobierców, a każdy spadkobierca ma prawo samodzielnie sprzedać swój udział w spadku bez zgody pozostałych. Tym bardziej warto wcześniej uporządkować formalności – także wtedy, gdy planowana jest sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku.

Niewykreślona hipoteka

Hipoteka nie znika automatycznie, musi zostać wykreślona z księgi wieczystej, a w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Bank, zaświadczenia, rozliczenia. Jeśli coś się rozjedzie, nie będziesz w stanie sfinalizować transakcji. Warto przy tym pamiętać, że sam zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest niebezpieczny, o ile obie strony odpowiednio zabezpieczą swoje interesy.

Roszczenia osób trzecich

Byli partnerzy, współwłaściciele czy spadkobiercy potrafią zgłosić swoje roszczenia akurat wtedy, gdy transakcja znajduje się na finiszu, a kupujący ma uruchomiony kredyt. Roszczenie wymusza analizę prawną i wstrzymuje sprzedaż.

Problemy z dokumentacją i oznaczeniem lokalu

Metraż nie zgadza się z dokumentami

Różnice w powierzchni użytkowej czasem wynikają z dawnych błędów pomiarowych, czasem z modernizacji lokalu i braku zaktualizowania papierów. Bank patrzy na to chłodno. Jeśli liczby się nie zgadzają, pojawia się ryzyko błędnej wyceny zabezpieczenia kredytu.

Nieaktualny adres

Zmiany nazw ulic albo stare oznaczenia w dokumentach nie pozwalają jednoznacznie zidentyfikować nieruchomości. Dla urzędów i banków to nie jest kosmetyka. Jeżeli adres nie zgadza się w dokumentach, trzeba sprawę wyjaśnić i zatrzymać do czasu ujednolicenia.

Problemy z osobami związanymi z lokalem

Najemca w mieszkaniu

Bywa, że sprzedający zakłada, że obecność najemcy nie jest problemem, bo się dogadali i ten z końcem miesiąca z mieszkania się wyprowadzi. Kupujący raczej nie pójdzie na taki układ. Chce mieć pewność, że przejmuje mieszkanie wolne od obciążeń i bez niespodzianek. W innym przypadku doprowadzi do renegocjowania warunków albo się wycofa.

Niedogadanie ze spółdzielnią

Administracja ma wpływ na finalizację sprzedaży mieszkania. Zaległości wobec spółdzielni, brak zgód na zmiany w lokalu czy niejasny status miejsca parkingowego nie pomagają w szybkim pozbyciu się nieruchomości. Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować dokumentację, aby nie zostać na lodzie.

Brak zgody współmałżonka

Gdy mimo że nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, w rozmowach o sprzedaży uczestniczy jedna osoba, ściągamy na siebie kłopoty. Dopóki znajdujemy się na etapie ustaleń, nikt nie widzi problemu. Ten pojawia się przy próbie podpisania dokumentów, gdy potrzebna jest formalna zgoda współmałżonka albo jego osobista obecność u notariusza. Tymczasem sprzedaż nieruchomości, gdy nie zgadza się na to jeden z małżonków, zasadniczo nie jest możliwa – umowa zawarta bez wymaganej zgody jest nieważna. Jeśli między stronami istnieje konflikt czy trwa rozwód, transakcja może zostać zatrzymana na ostatniej prostej. Podział majątku wspólnego po rozwodzie w dużym stopniu zależy od wspólnej decyzji małżonków. Przy braku szans porozumienia się sąd nakazuje sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj