Warszawa tanieje, reszta Polski drożeje. Dane NBP pokazują coś, czego nikt się nie spodziewał

Stolica traci, prowincja nadrabia. Skąd ta rozbieżność?

Jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, rozjazd zaczął się już pod koniec 2024 r. i trwa do dziś. Wtedy przeciętna cena metra w Warszawie wynosiła 16,9 tys. zł — dziś jest o pół tysiąca niższa. W tym samym czasie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu ceny wzrosły, choć nie był to wzrost drastyczny; średnia dla całej szóstki to obecnie 11,9 tys. zł za metr.

Warto zauważyć, że przekłada się to na powolne zasypywanie przepaści między stolicą a resztą kraju. W IV kwartale 2024 r. mieszkania w Warszawie były droższe o 42 proc. od średniej dla pozostałych miast, teraz różnica wynosi 37 proc. Trzeba jednak zaznaczyć, że dystans maleje nie dlatego, że inne rynki gwałtownie drożeją; to ceny w Warszawie systematycznie spadają. Jeszcze rok wcześniej analizy pokazywały, w tych miastach ceny mieszkań spadły najmocniej, a stolica była w tej stawce jednym z liderów korekty.

Gdańsk wyłamuje się ze schematu

Najciekawiej wygląda przy tym Gdańsk, który wyłamał się ze schematu, jeśli chodzi o skalę podwyżek. Na rynku wtórnym ceny wzrosły w tym mieście o 6,2 proc. rok do roku i o 2,6 proc. w ujęciu kwartalnym, a na rynku pierwotnym o 5,4 proc. To wynik nieporównywalny z resztą stawki. Dla kontrastu, Kraków i Wrocław zanotowały na rynku pierwotnym spadki (odpowiednio 1,7 proc. i 2,5 proc.), Poznań stracił kwartalnie 3,4 proc. na rynku wtórnym, a ceny w Łodzi — najtańszym rynku z całej grupy — praktycznie nie drgnęły w żadnym z segmentów.

Ceny spadają, choć kupujący mają więcej pieniędzy. To zaskakujące zestawienie

Zwykle korekta cen idzie w parze z pogorszeniem warunków dla kupujących. Tym razem jest odwrotnie. Rada Polityki Pieniężnej w ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy ścięła stopy procentowe łącznie o 200 punktów bazowych, co bezpośrednio przełożyło się na zdolność kredytową gospodarstw domowych. Efekt widać w statystykach zapytań o kredyty mieszkaniowe: +29,8 proc. rok do roku w kwietniu, +32,7 proc. w maju, a w marcu rekordowe +80,5 proc. — choć trzeba przyznać, że w dużej mierze odpowiada za to refinansowanie już zaciągniętych zobowiązań. Widać wyraźnie, jak spadek stóp procentowych wpływa na kredyty hipoteczne.

Rosnące płace kontra spadające ceny

Do tego dochodzi kwestia wzrostu wynagrodzeń. W maju 2026 r. przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw wzrosła nominalnie o 5,8 proc. rok do roku, a przy inflacji na poziomie 3,1 proc. daje to realny wzrost o mniej więcej 2,6 proc. Potwierdza to wzrost przeciętnego wynagrodzenia w Polsce w I kwartale 2026. Można się domyślać, że przy takim zestawie warunków popyt powinien pchać ceny w górę, a nie w dół.

Należy jednak przy tym zwrócić uwagę, że w latach 2023–2024 warszawskie mieszkania drożały znacznie szybciej, niż rosły dochody — sam 2024 r. przyniósł na rynku wtórnym wzrost przekraczający 21 proc., czyli wielokrotnie więcej niż realne wynagrodzenia w tym okresie. Wydaje się zatem, że obecny spadek to nie efekt słabnącego popytu w skali kraju, lecz korekta lokalnego przewartościowania.

Co to znaczy dla kupujących mieszkanie w praktyce?

Osoba szukająca 50-metrowego mieszkania na warszawskim rynku wtórnym zapłaci dziś średnio 820 tys. zł. Rok temu przy cenie 16,7 tys. zł za metr byłoby to około 835 tys. zł — różnica to mniej więcej 15 tys. zł. Kupujący ten sam metraż w Gdańsku musi natomiast liczyć się z kwotą wyższą o 6,2 proc. niż rok wcześniej. Przy typowym gdańskim poziomie cen oznacza to kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej niż w połowie 2025 r.

Warto przy tym pamiętać, że rozpiętość stawek potrafi zaskakiwać — bywa nawet o 9,5 tys. zł różnicy za metr w cenach mieszkań w obrębie jednego miasta.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj