- Bezprawnik -
- Inwestowanie -
- Na cudzych kredytach hipotecznych można zarobić 4 proc. rocznie. Zapisy trwają tylko do piątku
Na cudzych kredytach hipotecznych można zarobić 4 proc. rocznie. Zapisy trwają tylko do piątku
Tylko do piątku, 18 września (o ile pula nie wyczerpie się wcześniej), PKO Bank Hipoteczny przyjmuje zapisy na hipoteczne listy zastawne. Kupujący pożycza w ten sposób bankowi pieniądze, które posłużą do udzielania kolejnych kredytów mieszkaniowych, a w zamian co trzy miesiące otrzymuje odsetki — obecnie w wysokości 4 proc. w skali roku. Jeden list kosztuje 1000 zł, a warto od razu zaznaczyć, że oprocentowanie nie będzie stałe przez cały okres inwestycji.
Oprocentowanie listów zastawnych PKO BH: 4 proc. gwarantowane tylko przez kwartał
Warunki trzeciej detalicznej emisji przewidują z góry ustaloną stawkę wyłącznie w pierwszym, trzymiesięcznym okresie odsetkowym; od kolejnego kwartału oprocentowanie będzie wyliczane jako stopa referencyjna NBP plus 0,25 pkt proc. marży. Na razie nie ma to większego znaczenia, ponieważ Rada Polityki Pieniężnej na wrześniowym posiedzeniu nie zmieniła stóp — stopa referencyjna wciąż wynosi 3,75 proc., więc po doliczeniu marży daje dokładnie te same 4 proc.
Trzeba jednak pamiętać, że bank wykupi papiery dopiero 25 września 2030 r., a w ciągu czterech lat koszt pieniądza w Polsce może się zmienić wielokrotnie. Trudno dziś nawet przewidzieć kierunek tych zmian; o ile rynek zaczął już brać pod uwagę, że RPP może podnieść stopy procentowe, o tyle większość ekonomistów bankowych takiego scenariusza na razie nie zakłada.
Podatek Belki i inflacja zjadają większość zysku
Od odsetek potrącany jest też 19-proc. podatek Belki, co przy dzisiejszym oprocentowaniu obniża zysk do ok. 3,24 proc. rocznie. Osoba, która kupiłaby dziesięć listów za łącznie 10 tys. zł, mogłaby więc liczyć na ok. 100 zł brutto co kwartał, czyli na nieco ponad 80 zł po opodatkowaniu. Gdyby inflacja utrzymała się na sierpniowym poziomie 3,4 proc., odsetki netto nie pokryłyby w całości wzrostu cen — trzeba zatem przyznać, że przy obecnych stopach listy zastawne pozwalają co najwyżej zbliżyć się do zachowania realnej wartości oszczędności.
Zabezpieczenie hipotecznych listów zastawnych zapisano w ustawie. Na gwarancję BFG nie ma jednak co liczyć
Hipoteczne listy zastawne mają system ochrony, którego nie oferują zwykłe obligacje korporacyjne. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych wymaga, by aktywa wpisane do rejestru zabezpieczenia były warte co najmniej 105 proc. nominału listów znajdujących się w obrocie; przynajmniej 85 proc. z nich musi przy tym stanowić należności z kredytów zabezpieczonych hipoteką.
Nabywcy nie są jednak chronieni przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ponieważ jego gwarancja obejmuje depozyty (do równowartości 100 tys. euro), a list zastawny jest papierem wartościowym; nie ma też statusu obligacji skarbowej. Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę, że solidnego zabezpieczenia nie należy utożsamiać z brakiem ryzyka.
Płynność listów zastawnych: sprzedaż na Catalyst przed 2030 r.
Istotna jest również płynność. PKO BH, podobnie jak przy dwóch poprzednich seriach, wystąpi o dopuszczenie listów do obrotu na Catalyst, więc wyjście z inwestycji przed 2030 r. będzie możliwe — ale tylko po cenie, jaką zaoferuje rynek, i tylko wtedy, gdy znajdzie się chętny do odkupienia papierów.
Kto kupuje listy zastawne? Średnio ponad 200 tys. zł na inwestora
Dane z dwóch wcześniejszych ofert pozwalają oszacować, kto kupuje te papiery. W październiku 2025 r. na pierwszą detaliczną serię PKO BH zapisało się 5762 inwestorów, którym przydzielono listy o łącznej wartości ponad 1,155 mld zł, a ponieważ emisję powiększono, nikomu nie obcięto zapisów. Z prostego dzielenia wynika, że statystyczny nabywca wyłożył ok. 200 tys. zł. W kwietniu 2026 r. 4793 osoby zadeklarowały zakup papierów za ponad 1,338 mld zł, czyli średnio blisko 280 tys. zł; mimo podniesienia puli do 1 mld zł inwestorzy dostali łącznie mniej więcej trzy czwarte tego, na co się zapisali.
mBank Hipoteczny i kolejne banki hipoteczne na liście KNF
Średnią zawyżają oczywiście największe zapisy, a mediana jest najpewniej znacznie niższa. Można się jednak domyślać, że sporą część kapitału wnieśli klienci z kilkusettysięcznymi oszczędnościami — czyli tacy, dla których limit gwarancji BFG ma praktyczne znaczenie. Na tym tle wyraźnie skromniej wypadła tegoroczna limitowana oferta inwestycji mBanku — seria mBanku Hipotecznego była warta niespełna 106 mln zł. Na liście KNF figuruje obecnie pięć banków hipotecznych (poza PKO i mBankiem także ING, Millennium i Pekao), więc nie można wykluczyć, że oferta dla osób fizycznych będzie się poszerzać.
List zastawny czy mieszkanie na inwestycję? Odsetki zamiast wzrostu cen
Mieszkanie wciąż uchodzi w Polsce za jedną z najpewniejszych lokat kapitału. Z badań Otodom wynika, że dobrą inwestycją nazywa je 57 proc. ankietowanych, a w grupie zamierzającej kupić lokal od dewelopera — 67 proc.; wzrostu cen w najbliższym czasie spodziewa się z kolei 56 proc. badanych (rok wcześniej odsetek ten był o 6 pkt proc. niższy). Posiadacz listu zastawnego na takim wzroście jednak nie skorzysta, podobnie jak nie dostanie żadnej części czynszu od najemcy; jego dochód stanowią wyłącznie odsetki wypłacane przez bank.
Z tego samego powodu — jak zauważa dr Kietliński — trudno uznać listy zastawne za polski odpowiednik REIT-ów. Akcjonariusz giełdowego REIT-u zostaje współwłaścicielem spółki, a pośrednio — jej portfela nieruchomości, natomiast nabywca listu zastawnego występuje w roli wierzyciela banku.
Listy zastawne i rynek mieszkaniowy mogą się uzupełniać
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz w Otodom, uważa, że obie formy inwestowania mogą się uzupełniać. Kredyty na zakup mieszkań tworzą portfel banku, a pieniądze od nabywców listów pozwalają sfinansować następne. Dla samych inwestorów indywidualnych nowością jest z kolei dostęp do segmentu, który przez lata był zarezerwowany głównie dla instytucji finansowych.
Listy zastawne na OKI bez podatku Belki. Część inwestorów może poczekać do stycznia
Na decyzje o zakupie może wpłynąć także kalendarz. Od 1 stycznia 2027 r. zaczną działać osobiste konta inwestycyjne, a listy zastawne znalazły się wśród aktywów, dla których zwolnienie z podatku Belki obejmie do 100 tys. zł (dla lokat i obligacji oszczędnościowych limit ustalono na 25 tys. zł). Wydaje się zatem, że część osób wstrzyma się z zakupem do kolejnej emisji — o ile banki hipoteczne zdecydują się ją przeprowadzić i nie obniżą przy tym oprocentowania.
Dla kogo obecna emisja listów zastawnych PKO BH?
Obecna seria może być rozsądnym uzupełnieniem lokat i obligacji skarbowych dla tych, którzy mają do ulokowania większą kwotę i nie planują sięgać po nią przed 2030 r.; przy mniejszych oszczędnościach, które mogą okazać się potrzebne wcześniej, ograniczona płynność tych papierów będzie miała znacznie większą wagę niż kwartalne odsetki.
zobacz więcej:
