Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Warto zainteresować się jego ustanowieniem
Według różnych szacunków zasób mieszkań spółdzielczych w Polsce wynosi około 2 miliony. W tej grupie znajdują się zarówno mieszkania lokatorskie, jak i własnościowe. Pomimo istnienia obu rozwiązań w polskich przepisach od wielu lat, nadal wiele osób nie odróżnia wskazanych praw. Myśląc o lokalu spółdzielczym Polacy z góry zakładają, że chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które od 2007 roku nie może być już ustanawiane. Tymczasem ciekawym rozwiązaniem może być wciąż istniejące spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Prawo w praktyce jest nieco podobne do najmu. Zgodnie z przepisami zawierając umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania. W zamian lokator musi wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. W odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład nie musi wynosić aż 100% wartości. Wystarczy bowiem zwykle wpłacić pomiędzy 20 a 30% wartości lokalu. Wszystko zależy od różnicy między kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych.
Warto jednak wspomnieć, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Zwykle zatem przed podpisaniem umowy o ustanowienie prawa zainteresowani muszą zadeklarować wstąpienie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Tym samym osoby zainteresowane tego typu rozwiązaniem powinni same zgłaszać się do spółdzielni celem omówienia jej ewentualnych planów inwestycyjnych i możliwości zawarcia umowy.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Brak możliwości dysponowania i dziedziczenia prawa to największe wady lokatorskiego prawa do lokalu
Nie można zapominać o tym, że osoby zawierające umowę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie stają się jego właścicielem. Decydujące prawo głosu w zakresie wszelakich zmian oraz inwestycji ma spółdzielnia, a nie lokatorzy. Tym samym mieszkanie nie może zostać wynajęte, czy podnajęte bez zgody właściciela. Osoby korzystające z omawianego prawa nie mogą też sami zdecydować o rejestracji w lokalu działalności gospodarczej.
Największym problemem jest jednak fakt, że prawo lokatorskie jest niezbywalne i niedziedziczne. Wyklucza to sprzedaż, darowiznę, a także przepisanie lokalu w spadku na rzecz bliskiej osoby. W tym ostatnim przypadku warto jednak dodać ważne zastrzeżenie. Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia w przypadku śmierci członka spółdzielni musi zwrócić członkowi rodziny zmarłego. Co więcej, w sytuacji gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało małżonkom, śmierć jednego z nich powoduje przejście całości praw na małżonka żyjącego. Jeśli małżonek nie był członkiem spółdzielni, może domagać się od spółdzielni przyjęcia w poczet jej członków.
Po stronie korzyści z posiadania omawianego prawa na pewno można zapisać fakt, że jego utrata może wynikać jedynie ze szczególnych okoliczności. Za takie uznaje się rzecz jasna brak uiszczania opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości i bieżącą eksploatacją lokalu. Nawet jednak w takim przypadku po spłacie zadłużenia członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o ponowne zawarcie umowy. Co więcej, nabycie prawa lokatorskiego nie wymaga posiadania zdolności kredytowej, choć wydaje się, że osoby mające możliwość zapłaty nawet 30% wartości mieszkania zwykle łapią się na oferty banków. Nie zawsze są one jednak dla nich korzystne. Przez okres korzystania z prawa lokatorzy nie muszą też martwic się rosnącymi czynszami najmu.
Łatwość wykupu mieszkania to duża przewaga prawa lokatorskiego
Przewagą prawa lokatorskiego nad chociażby najmem jest łatwość jego przekształcenia w pełną własność. Kluczem jest to, że zgodnie z przepisami spółdzielnia nie może negatywnie rozpatrzyć wniosku złożonego przez lokatora. Co więcej, spółdzielnia zobowiązana jest do zawarcia stosownej umowy przeniesienia własności z lokatorem w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku.
Jedynym warunkiem po stronie lokatora jest brak zadłużenia z tytułu bieżących opłat oraz pokrycie całego wkładu mieszkaniowego, a więc spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową. Tu kolejny plus - w porównaniu do cen rynkowych wartość wkładu nie rośnie, co oznacza wymierne korzyści dla zainteresowanych. Warto też pamiętać, że wszelkie koszty związane z przekształceniem prawa ponosi członek spółdzielni.
