- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Właściciel każe odmalować całe mieszkanie przed wyprowadzką. Najpierw zajrzyj do umowy
Właściciel każe odmalować całe mieszkanie przed wyprowadzką. Najpierw zajrzyj do umowy
Gdy kończysz najem mieszkania, masz w głowie tylko jeden plan: spakować rzeczy, oddać klucze i zamknąć temat. Właściciel czasami ma jednak zupełnie inne zamiary – żąda odmalowania wszystkich ścian, a w razie odmowy sugeruje, że potrąci koszt malowania z kaucji. Czy rzeczywiście musisz odświeżyć całe mieszkanie przed wyprowadzką? Sytuacja nie jest oczywista, a wiele zależy rzecz jasna od konstrukcji umowy i stanu lokum.
Czy najemca musi odmalować mieszkanie po zakończeniu najmu?
Wbrew temu, co czasem można usłyszeć, obowiązek odmalowania mieszkania nie jest wyłącznie wymysłem właściciela. Warto wiedzieć, jakie przepisy i zapisy umowy faktycznie decydują o tym, kto i za co płaci przy wyprowadzce.
Malowanie ścian w ustawie o ochronie praw lokatorów
W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie ma art. 6b ust. 2 pkt 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis zalicza do obowiązków najemcy między innymi malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Z kolei art. 6e tej ustawy przewiduje, że po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca ma obowiązek go odnowić i wykonać obciążające go naprawy. Na podstawie tej ustawy można rozstrzygnąć, kto ma obowiązek malować ściany, jeżeli nie zostało to uregulowane w umowie.
Nie każde żądanie właściciela jest uzasadnione
Nie oznacza to jednak, że właściciel może w każdej sytuacji zażądać dowolnego remontu na koszt lokatora. Istotne są również zapisy konkretnej umowy. Malowanie ścian może należeć do obowiązków najemcy, ale nie należy z tego wnioskować, że każde żądanie właściciela jest automatycznie uzasadnione.
Umowa najmu – kiedy strony mogą zmienić zasady odnowienia lokalu
W przypadku lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (a więc np. mieszkań prywatnych, a nie komunalnych) strony mogą w umowie ustalić odmienne zasady dotyczące obowiązków określonych w art. 6a–6e wspomnianej ustawy. W praktyce oznacza to, że przy typowym prywatnym najmie mieszkania szczególnie ważne są zapisy umowy dotyczące odnowienia lokalu, napraw i rozliczenia kaucji.
Co może wynikać z zapisów umowy?
Jeżeli umowa jasno przewiduje, że najemca ma odmalować ściany po zakończeniu najmu, niezależnie od długości umowy, właściciel może powoływać się na takie postanowienie. Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa mówi o odnowieniu lokalu, a inaczej, gdy nakłada obowiązek pomalowania wszystkich ścian na konkretny kolor lub wykonania prac w ściśle określonym zakresie.
Najpierw sprawdź umowę, protokół i załączniki
Jeśli więc w drzwiach wynajmowanego lokalu pojawia się właściciel i dumnym głosem stwierdza, że przecież „takie są zasady”, nie warto kłaść po sobie uszu. Najpierw należy sprawdzić podpisaną umowę, ewentualny protokół zdawczo-odbiorczy oraz załączniki określające stan mieszkania.
Ważny jest również art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Ta zasada ma znaczenie przy ocenie ewentualnych roszczeń właściciela.
Zwykłe zużycie a szkody – gdzie jest granica?
Czym innym będą więc ściany, których kolor po kilku latach najmu naturalnie wyblakł, a czym innym duże plamy, ślady dymu papierosowego, liczne dziury po mocowaniach czy uszkodzenia tynku. W tych przypadkach właściciel może rzecz jasna mieć podstawy do żądania naprawy lub pokrycia uzasadnionych kosztów.
Warto bowiem odróżnić zwyczajne zużycie lokalu od szkód powstałych wskutek niewłaściwego korzystania – od tego zależy, kto płaci za szkodę w wynajmowanym mieszkaniu. W praktyce nie wystarczy więc stwierdzić, że ściany nie wyglądają już jak świeżo po remoncie. Trzeba ustalić, czy chodzi o normalne następstwa użytkowania, czy o uszkodzenia, za które odpowiada lokator. Pomocne bywają też wytyczne przekazane najemcy przez wynajmującego – używanie lokalu zgodne z przekazanymi wskazówkami łatwiej uznać za prawidłowe.
Kaucja nie jest funduszem remontowym właściciela
Kaucja nie jest dodatkową opłatą za zakończenie najmu ani automatycznym funduszem na remont przed przyjęciem kolejnego lokatora. Właściciel ma prawo użyć kaucji do pokrycia kosztów naprawy, jeśli szkody powstały z winy najemcy, ale nie może jej wykorzystać do pokrycia kosztów normalnego zużycia nieruchomości. Jeśli właściciel żąda pieniędzy za malowanie, warto poprosić go o wskazanie odpowiedniego zapisu umowy lub przepisu oraz przedstawienie uzasadnienia kosztów.
Zwrot kaucji za mieszkanie – terminy i waloryzacja
Warto też znać terminy. Zwrot kaucji za mieszkanie powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu – co ważne, liczy się faktyczne oddanie mieszkania, a nie „dogadanie szczegółów”.
Przy okazji warto pamiętać, że pobrana kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Nie jest też tak, że inflacja zjada kaucję za wynajem mieszkania bez żadnej rekompensaty – w razie podwyżek czynszu lokator może domagać się zwrotu kaucji w wyższej, już zwaloryzowanej kwocie.
Protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia to podstawa rozliczenia
W razie problemów warto także zadbać o „papierologię”, a przede wszystkim o protokół zdawczo-odbiorczy. Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie protokołu przed wydaniem lokalu, z określeniem stanu technicznego i stopnia zużycia. Dokument ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania. Dlatego warto zachować protokół początkowy, zrobić zdjęcia lokalu przed oddaniem kluczy i stanąć do otwartej dyskusji z właścicielem.
Co wpisać do protokołu, żeby uniknąć sporu o kaucję
W praktyce protokół zdawczo-odbiorczy jest „tarczą i mieczem” dla obu stron – to właśnie on pozwala porównać stan mieszkania przed najmem i po nim. Najemca powinien skrupulatnie odnotować wszelkie wady w dniu przekazania lokalu, od odprysków farby po nieszczelne okna, bo w przeciwnym razie trudno mu będzie udowodnić, że nie powstały z jego winy. W protokole wskazuje się stan liczników, liczbę przekazanych kluczy oraz usterki, a dobrze jest załączyć do niego także zdjęcia i listę rzeczy ruchomych. Szczególnie ryzykowna jest ustna umowa wynajmu mieszkania, czyli najem „na gębę” – bez pisemnej umowy i protokołu udowodnienie pierwotnego stanu lokalu bywa niemal niemożliwe.
Jeśli właściciel chce potrącić znaczną kwotę, nie należy więc akceptować jej wyłącznie dlatego, że przedstawił rachunek za remont. Warto dokładnie sprawdzić, czy wykonane prace rzeczywiście odpowiadają obowiązkom najemcy i czy ich zakres oraz koszt są uzasadnione.
