- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Rysa na płytce to nie katastrofa budowlana. Tego właściciel nie może potrącić z kaucji
Rysa na płytce to nie katastrofa budowlana. Tego właściciel nie może potrącić z kaucji
Przy wyprowadzce lokatora zaczyna się nerwowe wertowanie przepisów, analizowanie zdjęć ścian sprzed trzech lat i dyskusje o tym, czy rysa na panelu to jeszcze „normalne użytkowanie", czy już niemal katastrofa budowlana. W tle pojawia się przeciąganie rozliczeń i straszenie kolejnymi roszczeniami, jakby spór o mieszkanie miał trwać do końca świata. Mało kto pamięta, że takie sprawy mają termin ważności.
Po upływie czasu trudno nagle wracać do dawnych pretensji i wyciągać rachunki za rysy, o których przez kilka miesięcy nikt nie wspominał.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji, o którym wynajmujący „zapomina"
Najbardziej zaskakujący dla wielu lokatorów jest art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie tam ukryto przepis, który sprawia, że kaucja nie jest zamrożoną kwotą leżącą latami w szufladzie wynajmującego. Twoją kaucję za mieszkanie właściciel musi oddać w kwocie zwaloryzowanej.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Część właścicieli albo o tym nie wie, albo woli nie wiedzieć.
Termin rozliczenia — miesiąc od opróżnienia lokalu
Prawo dosadnie określa również termin rozliczenia kaucji. Wynajmujący ma na to maksymalnie miesiąc od momentu opróżnienia lokalu. Nie od „dogadania szczegółów", nie od końca miesiąca ani od chwili, gdy właściciel wróci z urlopu w Grecji. Liczy się faktyczne oddanie mieszkania. Kaucja podlega zwrotowi w nie więcej niż miesiąc od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.
Właściciel nie zrobi z kaucji prywatnego funduszu remontowego
Najemca odpowiada za uszkodzenia wykraczające poza zwykłe używanie lokalu, ale nie za naturalne zużycie mieszkania, drobne odpryski farby czy rysy na dwóch płytkach w łazience. Mieszkanie po kilku latach użytkowania nie będzie wyglądało jak katalogowa wizualizacja dewelopera i prawo doskonale to rozumie. Nie pozwól wynajmującemu bez powodu zatrzymać twojej kaucji za wynajem mieszkania.
Właściciel nie ma prawa potrącać sobie dowolnych kosztów jeszcze w trakcie trwania umowy. Kaucja zabezpiecza roszczenia istniejące w dniu opróżnienia lokalu, a nie bieżące frustracje wynajmującego.
Przedawnienie roszczeń — spór nie ciągnie się w nieskończoność
Art. 118 Kodeksu cywilnego sygnalizuje:
Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Art. 118 to jedno, ale mało mówi się o art. 677 Kodeksu cywilnego, a to on szybko zamyka masę sporów, bo pokazuje, że roszczenia z umowy najmu przedawniają się bardzo szybko. Warto pamiętać, że ogólne przedawnienie roszczeń bywa znacznie dłuższe niż przy umowie najmu.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Nie można sobie nagle przypomnieć o „katastrofalnym stanie mieszkania" i próbować dochodzić oddania pieniędzy za zarysowaną szafkę. Prawo nie pozwala trzymać najemcy i właściciela mieszkania w wieloletniej niepewności. Ich spór nie może ciągnąć się dłużej niż seriale emitowane w popołudniowym paśmie telewizyjnym.
Protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia lepsze niż najlepsza pamięć
Największym błędem popełnianym przy najmie jest wiara, że „jakoś się dogadamy". Owszem, czasem się udaje. Ale nie zawsze. Wraz z zakończeniem uprzejmości rozpoczynamy liczenie kosztów.
Protokół zdawczo-odbiorczy i dokumentację zdjęciową można uznać za podstawowe zabezpieczenie dla obu stron. Zdjęcia wykonane przy wprowadzaniu się do mieszkania i przy wyprowadzce błyskawicznie zakończą dyskusję o tym, czy dana wada istniała, czy nie. To jedna z niezbędnych formalności przy wynajmie mieszkania, obok umowy i kaucji. W przeciwnym razie pozostaje klasyczny pojedynek słowo przeciwko słowu.
Co grozi przy umowie „na gębę"
Brak dokumentacji uderza tym mocniej, gdy wynajmujesz mieszkanie „na gębę" — bez pisemnej umowy i protokołu udowodnienie pierwotnego stanu lokalu staje się niemal niemożliwe.