- Bezprawnik -
- Inwestowanie -
- Mój znajomy sprzedał mieszkanie ze spadku. Z wynajmu 300 tys. zł miałby dopiero po 55. urodzinach
Mój znajomy sprzedał mieszkanie ze spadku. Z wynajmu 300 tys. zł miałby dopiero po 55. urodzinach
Niektórzy z nas stoją przed dylematem: sprzedać niepotrzebne mieszkanie czy raczej je wynajmować? Chciałbym mieć podobne problemy, ale gdybym je miał, to prawdopodobnie podjąłbym decyzję w parę chwil. Wybrałbym sprzedaż. Tak właśnie postąpił niedawno mój znajomy, który nie chciał ryzykować z wynajmowaniem mieszkania.
Ryzyko wynajmu mieszkania – nieuczciwy najemca i trudna eksmisja
Gdy z nim o tym rozmawiałem, powiedział wprost, że „nie chce się użerać z lokatorami”. I rzeczywiście, w naszym kraju trudno jest eksmitować najemcę, który nie płaci za mieszkanie. Problem z nieuczciwymi lokatorami sprawia, że osobiście nie dziwię się, że wielu woli trzymać swoje dodatkowe mieszkania puste lub je szybko sprzedać, niż wynajmować. To w końcu spore ryzyko – nie wiadomo, na kogo się trafi.
Kolega stwierdził wprost, że woli spieniężyć mieszkanie i dostać za jego wartość całą gotówkę naraz, niż co miesiąc pobierać opłatę za wynajem.
Mieszkanie ze spadku – wprowadzić się, zostawić puste, wynająć czy sprzedać
Mieszkanie otrzymał w spadku i każdy na jego miejscu miałby kilka opcji do wyboru:
- wprowadzić się do niego,
- zostawić mieszkanie puste,
- wynająć je innej osobie,
- sprzedać.
Opcja nr 1 odpadała, gdyż mieszkanie było zbyt małe dla jego rodziny 2+1 – małe mieszkania nie są stworzone dla trzech osób. Nie chciał też, żeby się marnowało, poza tym nieużytkowane mieszkanie i tak generuje koszty w postaci czynszu do spółdzielni i mediów. Opcja nr 3 – jak już wspomniałem – odpadała. Została więc szybka sprzedaż mieszkania ze spadku.
Za mieszkanie, które otrzymał w spadku, dostał „na okrągło” 300 tys. złotych. Spory zastrzyk gotówki, co prawda jednorazowy, ale znajomy miał więcej argumentów, żeby pójść właśnie tą drogą.
Wynajem czy sprzedaż mieszkania – Excel nie kłamie
Nie chodzi tylko o ryzyko trafienia na nieuczciwego lokatora. Znajomy uznał też, że wynajem mieszkań jest coraz mniej opłacalny, i postanowił to sprawdzić. Ma 40 lat i policzył sobie, kiedy na mieszkaniu zacząłby zarabiać w porównaniu z jednorazową sprzedażą za te 300 tys. złotych.
Wziął pod uwagę dwie możliwości: wynajęcie mieszkania po delikatnym odświeżeniu lub dopiero po generalnym remoncie. W tym drugim przypadku zażyczyłby sobie za to mieszkanie (o powierzchni ok. 45 mkw.) znacznie więcej:
- wynajem bez remontu – ok. 1600 zł czynszu miesięcznie (roczny przychód 19 200 zł),
- wynajem po remoncie – ok. 2200 zł czynszu miesięcznie (roczny przychód 26 400 zł).
W pierwszym scenariuszu wyszło mu, że trzeba byłoby wynajmować mieszkanie bez żadnych przerw ponad 15,5 roku, aby łączny przychód z najmu przekroczył 300 tys. złotych z jednorazowej odsprzedaży mieszkania.
Niewiele lepiej byłoby wtedy, gdyby od razu zainwestował w mieszkanie i życzył sobie za jego wynajem nawet 2200 zł miesięcznie. Ocenił, że musiałby włożyć w nie ok. 100 tys. zł, aby było „cacy”. Możliwe jednak, że kwota ta jest niedoszacowana. Biorąc jednak pod uwagę te parametry, z wynajmu wyciągnąłby w sumie 300 tys. zł również dopiero po 15 latach.
Wynajem przez lata i koszty napraw – dlaczego zabrakło mu cierpliwości
Innymi słowy, dopiero w wieku 55 lat otrzymałby za wynajem mieszkania łącznie 300 tys. złotych, ale w miesięcznych ratach. Teoretycznie w wieku 70 lat zarobiłby na nim z tytułu wynajmu aż 576 tys. złotych, ale w praktyce jest to niemożliwe.
Nawet jeśli z biegiem lat podwyższałby cenę najmu – co nie jest takie proste, bo istnieją ograniczenia w podnoszeniu czynszu – to na przestrzeni lat musiałby płacić za różne naprawy, np. sprzętu RTV/AGD, lub jego wymianę na nowy. Stwierdził, że szkoda zdrowia i nerwów, a tak przynajmniej zainwestował 300 tys. złotych we wkład własny do nowej nieruchomości, do której już się zresztą wprowadził.
