- Bezprawnik -
- Firma -
- Jest sposób, by pozbyć się niepłacącego lokatora w kilka dni. Wielu wynajmujących o nim nie wie
Jest sposób, by pozbyć się niepłacącego lokatora w kilka dni. Wielu wynajmujących o nim nie wie
Wynajmowanie mieszkania w Polsce to ryzyko. Przed nieuczciwymi najemcami można się jednak zabezpieczyć. Wystarczy zarejestrować działalność gospodarczą i stosować najem instytucjonalny.
Tylko najem instytucjonalny chroni wynajmującego przed najemcami, którzy nie płacą czynszu
Pasywny dochód z najmu to marzenie wielu Polaków. Jest to zresztą jeden z wielu powodów, dla których tak chętnie inwestujemy akurat w nieruchomości, gdy tylko się dorobimy. Jest jednak pewien problem w postaci absurdalnie daleko posuniętej ochrony praw lokatorów.
Nie kwestionuję oczywiście samej konieczności chronienia najemców przed nadużyciami ze strony wynajmujących. Niestety, rozciąga się ona także na osoby, które uporczywie nie płacą czynszu. W grę wchodzą także oszuści działający celowo i z premedytacją — lokatorzy niepłacący za mieszkania potrafią wybierać swoje ofiary w sposób przemyślany.
Niepłacącego lokatora trudno się pozbyć z mieszkania. W teorii eksmisja niepłacących lokatorów powinna być czymś prostym, w praktyce ścieżka prawna prowadząca do niej to długotrwała droga przez mękę. Czy można jej jakoś uniknąć? Istnieje alternatywa dla klasycznego najmu prywatnego.
Szybka ścieżka eksmisyjna powinna być dostępna także przy najmie prywatnym
Najem instytucjonalny to szczególna forma, w której wynajmujący musi prowadzić pełnoprawną, zarejestrowaną działalność gospodarczą. Nie ma przy tym znaczenia, czy mamy do czynienia z jednoosobową firmą, czy ze spółką. Zwykła osoba fizyczna nie ma do niego dostępu.
Tym, co odróżnia najem instytucjonalny od najmu prywatnego, jest drastyczne ułatwienie eksmisji w przypadku wygaśnięcia albo zakończenia umowy. Na dobrą sprawę omijamy zdecydowaną większość problemów związanych z eksmisją najemcy dzięki art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów:
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
Najemca, podpisując z nami umowę, podpisuje równocześnie oświadczenie, które sprowadza się tak naprawdę do dobrowolnego poddania się eksmisji, i wie, że nie będzie mógł liczyć na lokal zastępczy ani pomieszczenie tymczasowe. Co ważne: wspomniane oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego.
Dzięki najmowi instytucjonalnemu przeszkody w pozbyciu się nieuczciwego lokatora stają się jego problemem
W praktyce działa to tak, że w momencie zakończenia umowy najmu instytucjonalnego kierujemy do najemcy żądanie opróżnienia lokalu w ciągu 14 dni. Jeżeli tego nie zrobi, to kierujemy się do sądu, by ten nadał naszemu aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. Zgodnie z art. 781¹ kodeksu postępowania cywilnego sąd ma na to 3 dni.
Następnym etapem jest postępowanie prowadzone przez komornika. Wiemy już, że nie ma mowy o zapewnianiu nieuczciwemu najemcy lokalu zastępczego. W przypadku najmu instytucjonalnego nie musimy sobie nawet zaprzątać głowy okresami ochronnymi. Najemca może trafić do noclegowni albo innego lokalu zapewniającego miejsce do spania. To już w gruncie rzeczy nie nasz problem.
Jak widać, w porównaniu z najmem prywatnym mamy do czynienia z szybkim, przewidywalnym i skutecznym postępowaniem. Możemy odzyskać naszą nieruchomość bez długich bojów sądowych i odbijania się od instytucji do instytucji.
Wysokie składki ZUS to poważna wada firmy zajmującej się wynajmem mieszkań
Największym wyrzeczeniem, które będziemy musieli ponieść, by uzyskać ochronę wynikającą z najmu instytucjonalnego, jest wspomniana już konieczność zarejestrowania firmy. Zgodnie z ustawami podatkowymi, wynajmując mieszkanie, i tak już prowadzimy działalność gospodarczą. Niejako stawiamy więc przysłowiową kropkę nad „i".
O wiele poważniejszą niedogodnością są składki ZUS, które muszą odprowadzać przedsiębiorcy. Właśnie dlatego najem instytucjonalny nie jest rozwiązaniem dla każdego. Jeżeli nasze zyski z wynajmu mieszkania są w stanie pokryć tzw. duży ZUS, to nie musimy się martwić, że zaczniemy dokładać do interesu. Trzeba przy tym pamiętać o programach wsparcia dla mniejszych przedsiębiorców, które pozwalają nam ograniczyć koszty składkowe — korzyści Małego ZUS Plus potrafią być naprawdę odczuwalne.
Przy najmie instytucjonalnym nie jesteśmy skazani na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Zaletą jest możliwość wybrania sobie formy opodatkowania. W przypadku najmu instytucjonalnego opodatkowanie dochodów z najmu wiąże się z ciekawym paradoksem. Właśnie w ten sposób możemy wrócić do opodatkowania dochodów skalą podatkową, która ze swoją podstawową stawką 12% może opłacić się nam bardziej. W grę wchodzi także podatek liniowy 19%. Obydwie formy pozwalają nam odliczyć koszty – na przykład napraw, remontów czy obsługi prawno-księgowej naszej firmy.
Możemy także pozostać przy obowiązkowym dla najmu prywatnego ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku stawka wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Zwolnienie z VAT a obowiązek fakturowania w KSeF
Jeżeli wynajmujemy naszą nieruchomość wyłącznie na potrzeby mieszkalne, to korzystamy ze zwolnienia z VAT i tym samym nie musimy także wystawiać faktur w KSeF. Jeżeli jednak wynajmiemy lokal firmie, to czeka nas opodatkowanie stawką 23% i konieczność polubienia się z fakturami ustrukturyzowanymi. Warto wtedy z wyprzedzeniem sprawdzić, jak podpisać fakturę w KSeF.
