- Bezprawnik -
- ecommerce -
- Znalazłam na OLX mieszkanie za 99 tys. zł. Ten jeden szczegół w ogłoszeniu może kosztować lata w sądzie
Znalazłam na OLX mieszkanie za 99 tys. zł. Ten jeden szczegół w ogłoszeniu może kosztować lata w sądzie
Wyobraźcie sobie, że znajdujecie na OLX atrakcyjnie wycenione mieszkanie na sprzedaż z małym, jak mogłoby się wydawać, problemem w postaci niewłaściwego metrażu w księdze wieczystej. Na tej platformie pojawiło się właśnie takie ogłoszenie, w którym widzimy 50-metrowy lokal w Dzierżoniowie za zaledwie 99 tys. zł. Nie każdy jednak wie, że zmiana metrażu w KW wiąże się z niezwykle skomplikowaną procedurą, a jej opłacalność bywa wątpliwa.
Błędny metraż w księdze wieczystej nie zniknie po jednej wizycie w sądzie rejonowym
Wzmianka o tym, że rzeczywisty metraż mieszkań odbiega od dokumentów, jeśli w ogóle pojawia się w ogłoszeniu, zwykle zostaje wymieniona mimochodem i nie wynika z niej, że wyprostowanie takiej sprawy stanowi bardzo zawiłą procedurę.
Nabywcy nierzadko dowiadują się o tym dopiero w trakcie aktu u notariusza, a jeszcze częściej dzieje się to znacznie później. Sama transakcja przeważnie niesie bowiem za sobą sporo stresu i można w niej przeoczyć odczytanie liczby metrów lokalu.
Trzeba więc przyznać, że opublikowana na OLX oferta sprzedaży mieszkania do kapitalnego remontu w Dzierżoniowie jest pod tym względem całkiem uczciwa. To zresztą nie pierwszy taki przypadek – wcześniej opisywaliśmy m.in. ofertę sprzedaży mieszkania bez łazienki na OLX.
Dlaczego metraż mieszkania może być niezgodny z zapisami w księdze wieczystej?
Przypadek ten często dotyczy strychów, gdzie skosy nie wliczają się do powierzchni w całości – to jedna z pułapek, jakie niesie zakup mieszkania na strychu. Ten artykuł poświęcony został jednak innemu problemowi, tj. sytuacji, w której chodzi o standardowe mieszkanie, mające w dokumentach przykładowo 50 m², a tak naprawdę liczące np. 70 m².
Błąd pomiarowy, niższy czynsz albo zajęta część wspólna
Niekiedy rzeczywiście jest to wynikiem błędu pomiarowego sprzed lat. Często jednak sprawa wynika z faktu, że właściciel w przeszłości, w momencie wyodrębniania lokalu, dogadał się z osobą weryfikującą metraż, by płacić niższy czynsz. Od wielkości lokalu i udziału zależą bowiem ponoszone za mieszkanie w bloku opłaty na rzecz wspólnoty.
Niejednokrotnie bywa też, że nieruchomość „urosła” w rezultacie nielegalnego zagrabienia części wspólnej, np. pomieszczenia gospodarczego znajdującego się tuż za czyjąś ścianą.
Jak zmienić błędny metraż lokalu i wysokość udziałów we wspólnocie?
Proces ten wymaga zmiany wysokości udziałów, a to jedna z najbardziej skomplikowanych i rygorystycznych procedur w polskim prawie nieruchomości.
Wynika to z tego, że każdemu lokalowi w budynku wielorodzinnym odpowiada w nim określony ułamek. Kiedy chcemy zmienić wielkość swojego udziału, niesie to za sobą konieczność skorygowania ksiąg wieczystych wszystkich sąsiadów.
Inwentaryzacja, zaświadczenie o samodzielności lokalu i uchwała wspólnoty
Pierwszym krokiem jest inwentaryzacja mieszkania wykonana przez uprawnionego architekta, inżyniera budownictwa lub geodetę. Stanowi ona podstawę do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu w urzędzie.
Niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (zwykle umowa w formie aktu notarialnego, często poprzedzona uchwałą wspólnoty) – w razie jej braku pozostaje sąd.
Sprzeciw sąsiada oznacza sprawę w sądzie
Tu bowiem pojawiają się największe ryzyka. Wystarczy, że choć jeden sąsiad sprzeciwi się zmianie udziałów, a procedura może znaleźć finał w sądzie, co oznacza długoletni i kosztowny proces.
Co więcej, jeżeli dodatkowy metraż powstał w wyniku zajęcia pomieszczenia wspólnoty, członkowie mają prawo żądać jego wykupienia. Perspektywa dopłaty do tego typu nieruchomości sprawia, że zawsze należy dobrze przeliczyć, czy naprawdę stanowią one okazję.
