- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- W Rzeszowie mieszkania z drugiej ręki są droższe od nowych. W Bydgoszczy jest dokładnie odwrotnie
W Rzeszowie mieszkania z drugiej ręki są droższe od nowych. W Bydgoszczy jest dokładnie odwrotnie
Na tysiąc mieszkańców w Rzeszowie powstaje dziś więcej mieszkań deweloperskich niż w jakimkolwiek innym mieście objętym analizami Otodom i GUS, a mimo tego ceny za metr kwadratowy pozostają tam wyraźnie niższe niż w Szczecinie czy Lublinie. Dane z ostatnich 36 miesięcy pokazują, że regionalne rynki mieszkaniowe rozwijają się dziś według własnej logiki, niezależnie od tempa narzucanego przez duże metropolie.
Ten obraz burzy dotychczasowe myślenie o polskim rynku mieszkaniowym jako o hierarchii, w której wszystko kręci się wokół Warszawy, Krakowa czy Wrocławia. Średnie miasta przestały być zapleczem sypialnianym metropolii i budują dziś własną pozycję na bazie lokalnych atutów — geograficznych, demograficznych i gospodarczych.
Rzeszów liderem budownictwa mieszkaniowego na tysiąc mieszkańców
12,4 mieszkania na tysiąc mieszkańców — tyle deweloperskich inwestycji przypada w tym momencie na Rzeszów według danych GUS z ostatnich trzech lat. Po doliczeniu inwestorów indywidualnych wskaźnik rośnie do 13,4. Lublin plasuje się na drugim miejscu z wynikiem 9,1 i 9,9 lokalu, dalej znajdują się Szczecin i Białystok.
Pod względem samej liczby mieszkań dostępnych w ofercie prowadzi jednak Lublin, gdzie deweloperzy wystawili ponad 3,6 tys. lokali. Za nim uplasowały się Szczecin (2835 mieszkań) i Zielona Góra (2456).
Deweloperzy przejmują rynek budowlany w miastach regionalnych
Udział firm deweloperskich w nowych budowach przekracza dziś 90% na większości analizowanych rynków — najwyżej, bo na poziomie 96%, jest w Szczecinie. Rzeszów i Lublin notują odpowiednio 93% i 92%.
Budownictwo indywidualne, jeszcze niedawno dominujące poza dużymi miastami, systematycznie traci na znaczeniu na rzecz profesjonalnych inwestorów. To, że deweloperzy budują w mniejszych miastach coraz chętniej, przestało już być branżową ciekawostką i stało się główną osią zmian w strukturze polskiej mieszkaniówki.
Ceny mieszkań w miastach regionalnych rosną w różnym tempie
Mimo najwyższej intensywności budowy Rzeszów pozostaje tańszy od konkurencji — średnia cena metra na rynku pierwotnym przekracza tam nieznacznie 10 tys. zł, podczas gdy w Szczecinie sięga ponad 13 tys. zł. Pytanie o to, gdzie są najtańsze mieszkania w Polsce, nie ma więc dziś oczywistej odpowiedzi — tempo budowy i poziom stawek przestały iść w parze.
Rynek wtórny droższy od pierwotnego — ewenement Rzeszowa
Ciekawostką jest odwrócona relacja cen: w Rzeszowie mieszkania z rynku wtórnego kosztują średnio o tysiąc złotych za metr więcej niż nowe, a w Bydgoszczy jest odwrotnie — tam rynek pierwotny wycenia metr na około 11,5 tys. zł, a wtórny na 9 tys. zł. Warto przy tym pamiętać, że cena mieszkania od dewelopera rzadko kończy się na kwocie z cennika, bo do stawki za metr trzeba doliczyć wykończenie stanu deweloperskiego.
Najszybciej rok do roku drożeje Lublin, bo aż o 6,5%, natomiast Szczecin i Bydgoszcz rosną najwolniej, w tempie 3-4%.
Demografia i lokalizacja tłumaczą tempo inwestycji
Za tempem inwestycji stoi też wiek mieszkańców — w Rzeszowie osoby produkcyjne to 61% populacji, a seniorzy powyżej sześćdziesiątki to niecałe jedna czwarta. Polska się wyludnia, ale nie wszędzie w tym samym tempie, i to właśnie struktura wiekowa staje się dziś jednym z twardszych argumentów inwestycyjnych.
Do tego dochodzi lokalizacja przy trasie Via Carpatia oraz rola bramy handlowej do Ukrainy, co przyciąga firmy magazynowe i produkcyjne omijające sześć największych aglomeracji ze względu na rosnące czynsze i ograniczoną dostępność gruntów. W czołowych metropoliach deweloperzy nie mają gdzie budować, co dodatkowo przekierowuje kapitał na rynki regionalne.
Szczecin i Kielce — dwa różne scenariusze demograficzne
Podobny mechanizm działa w Szczecinie, gdzie o popycie decyduje bliskość Niemiec i portów, a cudzoziemcy stanowią już 13% mieszkańców — najwięcej spośród badanych miast.
Odmiennie wygląda sytuacja Kielc, gdzie seniorzy stanowią 31% populacji, a udział obcokrajowców sięga zaledwie 4%, co w dłuższej perspektywie może osłabiać tamtejszy popyt.
Popyt wyprzedza podaż trzeci miesiąc z rzędu
Od stycznia do lipca sześć głównych rynków regionalnych sprzedało blisko 5,1 tys. nowych mieszkań, o 29% więcej niż rok wcześniej, podczas gdy nowa oferta zmniejszyła się o 11%. Efektem jest malejąca liczba dostępnych lokali — na koniec lipca było ich 13,3 tys., o 3% mniej niż przed rokiem.
Otodom podkreśla, że poszczególne miasta rozwijają się dziś według odrębnych scenariuszy — jedne opierają wzrost na migracji i położeniu geograficznym, inne na roli ośrodków akademickich, a jeszcze inne będą musiały szukać nowych źródeł popytu, by utrzymać obecne tempo inwestycji.
