Nie wszystkie remonty i konserwacje w wynajmowanym lokalu musi przeprowadzać wynajmujący. Część z nich to obowiązek najemcy

Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (10) 26.11.2021
Nie wszystkie remonty i konserwacje w wynajmowanym lokalu musi przeprowadzać wynajmujący. Część z nich to obowiązek najemcy

Joanna Majkowska

Odpowiedzialność za remonty w wynajmowanym mieszkaniu to temat budzący sporo wątpliwości. Najemcom często wydaje się, że wszystkimi ewentualnymi naprawami czy konserwacjami powinien zająć się wynajmujący. Dzwonią więc do niego z każdym problemem – uszkodzoną spłuczką, odklejoną listwą czy przepaloną żarówką. I choć niektóre naprawy wynajmujący rzeczywiście musi przeprowadzać sam, to najemca też ma w tym zakresie pewne obowiązki.

Wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie lokalu

Pewne obowiązki wynajmującego (właściciela lokalu) uregulowano w Kodeksie cywilnym. Przede wszystkim musi on wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Odpowiada także za utrzymanie tego stanu przez cały czas trwania najmu.

W tym zakresie istnieją jednak pewne wyjątki. Przede wszystkim tzw. drobne nakłady związane z używaniem lokalu będą obciążać nie wynajmującego, a najemcę. Poza tym, jeśli doszło do poważniejszych uszkodzeń z winy najemcy, to również on, a nie wynajmujący, będzie musiał dokonać naprawy.

Oprócz Kodeksu cywilnego znaczenie ma jednak także Ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z zawartymi tam przepisami wynajmujący musi przede wszystkim utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia oraz urządzenia budynku służące do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Zwykle jednak te obowiązki będzie on wypełniać nie tyle on sam, co zrobi to wspólnota mieszkaniowa.

Sam wynajmujący będzie natomiast musiał umożliwić najemcy korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Oznacza to, że właśnie on odpowiada za za naprawę i wymianę instalacji wodociągowej czy gazowej, naprawę kanalizacji, centralnego ogrzewania itp. To on będzie też musiał przywrócić do stanu poprzedniego uszkodzone elementy (o ile do takich uszkodzeń nie doszło z winy najemcy).

Odpowiedzialność za remonty w wynajmowanym mieszkaniu w niektórych przypadkach obciąża też najemcę

Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemcę obciążają natomiast wspomniane już „drobne nakłady”. Wśród nich przepis wymienia przede wszystkim:

  • drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
  • malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
  • drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Tym samym nie każda odklejona listwa czy przepalona żarówka będzie uzasadniała telefon do wynajmującego z żądaniem, by ten dokonał wymiany czy naprawy.

Najemca musi też utrzymywać lokal i pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Do jego obowiązków należy także chronienie części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku (np. klatki schodowej czy pomieszczenia gospodarczeego) przed uszkodzeniem lub dewastacją.

Obciążają go też obowiązki określone w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Tym samym to on odpowiada za naprawy i konserwacje dotyczące:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych

Jest to zamknięty. Oznacza to, że jeśli jakiś obowiązek nie znajduje się na wyżej wymienionej liście, to odpowiedzialność za remonty czy konserwacje w wynajmowanym lokalu obciąża w takiej sytuacji wynajmującego.

Gdy wynajmujący zwleka z naprawą

Gdy pojawi się konieczność naprawy, która wiąże się z obowiązkami wynajmującego, a nie najemcy, to ten drugi powinien o tym niezwłocznie zawiadomić, a nie działać na własną rękę. W przeciwnym razie wynajmujący może nawet zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu.

Jeśli jednak bez przeprowadzenia takiej naprawy nie można korzystać z lokalu w dotychczasowy sposób (np. nie działa ogrzewanie), najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin na dokonanie napraw. Jeśli ten natomiast upłynie, a wynajmujący nie wywiąże się ze swojego obowiązku, to najemca ma prawo dokonać naprawy na koszt wynajmującego.

Co więcej, jeśli okaże się, że lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do użytku, najemca może też żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dodatkowo, jeśli po ich zgłoszeniu wynajmujący nie usunął ich w wyznaczonym terminie, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.