Sprawdź, gdzie opłaca się kupić mieszkanie, a gdzie lepiej wynajmować. Różnice są spore

Najem znów tańszy od zakupu, ale rentowność topnieje

Odwieczne pytanie – kupić czy wynająć – nie doczekało się jednej odpowiedzi i raczej nigdy się nie doczeka. Zbyt wiele zależy od indywidualnej sytuacji: zasobności portfela, planów na kolejne lata, charakteru pracy czy choćby tego, w którym mieście ktoś chce zamieszkać. Można jednak porównać miesięczny czynsz z ceną zakupu zbliżonego lokalu. I właśnie takie zestawienie przygotowali analitycy serwisów Gratka-Morizon.

Z ich danych wynika rzecz, która jeszcze kilka lat temu wcale nie była oczywista – w większości przypadków najem stał się tańszy niż zakup porównywalnego mieszkania. Trzeba przy tym zauważyć, że dla właścicieli wynajmujących lokale to wiadomość raczej kiepska, bo rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem wyraźnie spada (przychód z czynszu w stosunku do ceny mieszkania jest coraz niższy).

Warszawa najdroższa, Łódź najtańsza. Różnice sięgają setek złotych

Wśród sześciu największych miast stawki niezmiennie najwyższe pozostają w stolicy. W marcu br. średni czynsz netto za kawalerkę w Warszawie wynosił 2550 zł miesięcznie – czyli około 300 zł więcej niż w Krakowie i Gdańsku oraz blisko 850 zł więcej niż w Łodzi (1700 zł). Jeśli odnieść to do przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z lutego 2026 r. (ok. 6500 zł netto), okaże się, że najem kawalerki zabierał około 26 proc. dochodów w Łodzi, ale niemal 40 proc. w Warszawie.

Dwa i trzy pokoje: najem przestaje być dla każdego

Przy mieszkaniach dwupokojowych rozpiętość robi się jeszcze bardziej wyraźna – w stolicy płaciło się średnio 3500 zł, a w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu po 2850 zł. Nie da się ukryć, że przy trzech pokojach najem przestaje być rozwiązaniem dla każdego. Warszawskie 4800 zł oznaczałoby dla singla z pensją zbliżoną do średniej krajowej oddanie na mieszkanie około 70 proc. zarobków; para podzieliłaby ten ciężar do mniej więcej 35 proc. Dla porównania w Poznaniu (3000 zł) byłoby to dla pary jakieś 23 proc., a w Łodzi (2800 zł) – około 20 proc.

Lokale czteropokojowe poza zasięgiem średniej krajowej

Osobny przypadek stanowią lokale czteropokojowe, które dla gospodarstw zarabiających w okolicach średniej krajowej bywają finansowo nieosiągalne. W Warszawie taki metraż kosztował średnio 6600 zł miesięcznie, choć akurat tu rozpiętość stawek jest największa – mieszkanie w bloku z lat 80. i nowy apartament potrafią dzielić tysiące złotych. Taniej było w Krakowie (5900 zł), Gdańsku (5500 zł), Wrocławiu (4500 zł), Łodzi (3800 zł) i Poznaniu (3700 zł).

Ile lat najmu to równowartość zakupu? Liczby mówią same za siebie

Najciekawsze robi się dopiero wtedy, gdy czynsze zestawi się bezpośrednio z cenami sprzedaży podobnych mieszkań. W Warszawie średnia cena kawalerki na rynku wtórnym odpowiada 227 miesięcznym czynszom – innymi słowy, wynajmowanie jej przez niespełna 19 lat zrównałoby się z kosztem zakupu. W Krakowie ta relacja wypada jeszcze mniej korzystnie dla kupujących, bo cena kawalerki to równowartość 246 czynszów, czyli blisko dwóch dekad najmu.

Po przeanalizowaniu wszystkich miast i segmentów rynku najkorzystniej w relacji do najmu wypada zakup kawalerki w Łodzi, której cena odpowiada zaledwie około 159 miesięcznym czynszom. Na drugim biegunie znalazł się Gdańsk – tamtejsze mieszkanie trzypokojowe to równowartość ponad 264 czynszów, a więc ponad 22 lat wynajmowania.

Wyliczenia to punkt wyjścia, nie gotowa recepta

Warto zauważyć, że wyliczenia te nie uwzględniają kosztów kredytu, podatków od najmu czy wydatków na utrzymanie nieruchomości, więc traktować je trzeba jako punkt wyjścia, a nie gotową receptę. Decyzję dodatkowo komplikują prognozy mówiące o możliwych dalszych spadkach cen mieszkań, a jednocześnie dane pokazujące, że na początku 2026 r. ceny mieszkań znowu zaczęły rosnąć – choć z większym polem do negocjacji niż wcześniej.

Niezależnie od tego, jak rozstrzygniemy dylemat wynajmować czy kupić mieszkanie, liczby pokazują dość czytelnie, że geografia potrafi całkowicie odwrócić opłacalność – to, co w jednym mieście przemawia za zakupem, w innym przechyla szalę na stronę najmu.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj