Płacą 360 tys. zł za mieszkanie, którego nigdy nie będą właścicielami. Na OLX coraz częściej pojawiają się takie ogłoszenia

Po latach system zaczął jednak wytwarzać coś w rodzaju drugiego obiegu praw do takich mieszkań. W internecie bez problemu można obecnie znaleźć oferty „sprzedaży mieszkania TBS”, „odstąpienia partycypacji” czy „cesji partycypacji”. Ceny sięgają dziesiątek, a w dużych miastach nawet kilkuset tysięcy złotych. I właśnie tutaj zaczyna się prawna zagadka: co właściwie kupuje osoba, która płaci za mieszkanie TBS, skoro mieszkania nie kupuje?

Sprzedaż mieszkania TBS: to nie jest sprzedaż lokalu

Najważniejsza rzecz wymaga wyraźnego zastrzeżenia już na początku. Lokator TBS czy SIM nie jest właścicielem mieszkania. Nie może więc formalnie sprzedać lokalu tak, jak właściciel mieszkania z własną księgą wieczystą.

W określonych przypadkach może natomiast dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje taką możliwość, ale w przypadku osoby fizycznej wymaga ona zgody SIM, który nie może również pobierać opłat za jej wyrażenie (art. 29 ust. 5 oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa).

Dlatego popularne określenie „sprzedam mieszkanie TBS” jest prawnie mylące. W rzeczywistości może chodzić o przekazanie określonych praw związanych z partycypacją i najmem.

Ceny partycypacji w ogłoszeniach: od 79 do 360 tys. zł

Nie trzeba nawet prowadzić specjalistycznych badań rynku. Wystarczy zajrzeć na OLX i wpisać zapytanie dotyczące sprzedaży partycypacji TBS. Handel najmem w TBS nie jest przy tym zjawiskiem nowym.

W wynikach wyszukiwania z lipca i sierpnia 2026 r. znajdowało się kilkadziesiąt ofert związanych z budownictwem społecznym i partycypacją. Były wśród nich między innymi:

Oczywiście nie można traktować tego jak oficjalnych cen mieszkań TBS. Są to jedynie kwoty oczekiwane przez oferujących za przeniesienie określonych praw związanych z lokalem. Nie można więc napisać, że ktoś kupuje za 360 tys. zł mieszkanie w Krakowie, skoro własność nadal pozostaje przy TBS. Natomiast sama wysokość żądanych kwot jest bardzo interesująca. Pokazuje bowiem, że prawo wejścia w najem konkretnego mieszkania ma realną i to niemałą wartość ekonomiczną.

Dlaczego ludzie są gotowi tyle zapłacić za prawo do najmu

Odpowiedź jest w dużej mierze związana z cenami mieszkań. W największych miastach zakup własnego lokalu oznacza dziś wydatek liczony często w setkach tysięcy złotych. Dochodzi do tego konieczność posiadania wkładu własnego i odpowiedniej zdolności kredytowej. Dla części gospodarstw domowych własność mieszkania jest więc poza zasięgiem. W tej sytuacji TBS może być atrakcyjną alternatywą. Nie trzeba kupować lokalu za 700 tys. czy milion złotych. Można uzyskać możliwość zamieszkania w konkretnym mieszkaniu, płacąc czynsz i — zależnie od modelu — partycypację. Wydaje się, że to właśnie różnica między ceną własności a kosztem wejścia w najem tworzy wartość drugiego obiegu.

Jeżeli ktoś może wejść w najem mieszkania w dobrej lokalizacji za 200–300 tys. zł, podczas gdy zakup podobnego lokalu kosztowałby znacznie więcej, ekonomiczna atrakcyjność cesji staje się zrozumiała. Jednak trudno też taką cesję nazwać wyjątkową okazją, ponieważ kupujący nadal nie staje się właścicielem mieszkania.

Co właściwie jest warte kilkaset tysięcy złotych

Partycypacja jest wkładem najemcy w koszty budowy mieszkania. W określonych modelach osoba fizyczna może partycypować w kosztach budowy lokalu do ustawowego limitu wynoszącego co do zasady 30 proc. kosztów jego budowy. Wartość partycypacji i kwota żądana za jej przejęcie to jednak dwie różne rzeczy.

Na wysokość oczekiwanej kwoty wpływają m.in. lokalizacja, powierzchnia, standard, czynsz i dostępność mieszkań. Najważniejszy jest jednak fakt, że na atrakcyjny lokal TBS może być bardzo trudno dostać się od zera. W ten sposób powstaje swoista premia za możliwość wejścia w już istniejący najem.

TBS może powiedzieć „nie” i zablokować cesję

Warto również zaznaczyć, że sprzedający i kupujący nie mogą po prostu podpisać umowy, przekazać pieniędzy i uznać, że mieszkanie zostało „sprzedane”. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacji osoby fizycznej wymaga zgody SIM. Przyszły najemca może również podlegać określonym kryteriom. Dlatego kupujący nie powinien przekazywać pieniędzy tylko na podstawie prywatnej umowy ze sprzedającym. Najpierw trzeba sprawdzić w TBS/SIM, czy cesja jest możliwa i czy przyszły najemca spełnia wymagania.

Cesja partycypacji a podatek: PCC i PIT

Cesja partycypacji może mieć również konsekwencje podatkowe. Nie jest to jednak sprzedaż mieszkania, dlatego nie można automatycznie zastosować zasad dotyczących sprzedaży nieruchomości. Inaczej rozliczany jest choćby zakup mieszkania z cesji umowy deweloperskiej. W przypadku odpłatnego przeniesienia praw majątkowych może pojawić się PCC, co do zasady 1 proc., ale zależy to od konstrukcji konkretnej umowy. Po stronie osoby odstępującej partycypację może natomiast wystąpić PIT od uzyskanego dochodu, co np. potwierdza interpretacja indywidualna nr IBPBII/1/415-388/12/BD z dnia 13 lipca 2012 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Zatem przy transakcji na kilkaset tysięcy złotych warto przed podpisaniem umowy przeanalizować również jej skutki podatkowe.

Czy powstał wtórny rynek mieszkań społecznych?

Formalnie nie jest to normalny rynek nieruchomości. Ekonomicznie coraz bardziej przypomina jednak rynek wtórny prawa do mieszkania. Nie handluje się własnością lokalu, ale prawem do wejścia w określony stosunek najmu i związanym z nim udziałem w kosztach budowy. System został zaprojektowany jako społeczna alternatywa dla zakupu mieszkania. Tymczasem po latach dostęp do konkretnego lokalu staje się dobrem, za które kolejna osoba jest gotowa zapłacić dużą kwotę.

Czy to jest zarabianie na publicznym mieszkaniu?

Nie można automatycznie tak tego nazwać. Pierwszy lokator wpłacił partycypację i przez lata ponosił koszty związane z najmem, dodatkowo urządził mieszkanie. Jeżeli opuszcza lokal, ma określone prawa związane z rozliczeniem partycypacji i poniesionych dodatkowych kosztów.

Problem pojawia się jednak wtedy, gdy między pierwotną wartością partycypacji a kwotą żądaną od kolejnego lokatora powstaje bardzo duża różnica. Wtedy pojawia się pytanie, czy sprzedawana jest tylko partycypacja, czy również ekonomiczna wartość wynikająca z dostępu do mieszkania, którego powstanie wspiera państwo lub samorząd.

Państwo chce rozwijać TBS i SIM

Temat nabiera znaczenia, ponieważ rząd chce zwiększać liczbę mieszkań społecznych i ułatwiać finansowanie partycypacji. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiadało m.in. rozwiązania mające ułatwić finansowanie partycypacji najemców mieszkań budowanych przez SIM i TBS. W grze jest nawet kredyt hipoteczny bez hipoteki, czyli tańszy kredyt na pokrycie samej partycypacji. Szykowane są też szersze zmiany w budownictwie społecznym.

Jeżeli wejście do nowych mieszkań będzie wymagało mniejszego kapitału, może to zmienić atrakcyjność istniejącego rynku cesji. Po co płacić kilkaset tysięcy za przejęcie prawa do starego lokalu, jeśli łatwiej będzie dostać nowe mieszkanie?

Ryzyko kupującego partycypację TBS: co sprawdzić przed zapłatą

Osoba zainteresowana takim ogłoszeniem powinna pamiętać, że nie kupuje mieszkania własnościowego. Przed przekazaniem pieniędzy trzeba sprawdzić:

Najważniejsze jest uzyskanie stanowiska TBS/SIM przed zapłatą, a nie po zawarciu prywatnej umowy. Wysokie ceny mieszkań stworzyły nowy problem. Cały ten rynek jest w dużej mierze produktem ubocznym problemu mieszkaniowego. Im droższe stają się mieszkania własnościowe, tym większą wartość ma możliwość zamieszkania w lokalu bez konieczności jego kupowania. A im trudniej dostać się do atrakcyjnego mieszkania TBS z naboru, tym większą wartość może mieć możliwość wejścia w miejsce dotychczasowego najemcy. Powstaje więc paradoks: własność mieszkania jest dla wielu osób zbyt droga, dlatego rośnie wartość praw, które własnością nie są.

TBS i SIM miały być sposobem na dostęp do mieszkania bez konieczności jego kupowania. Dziś ogłoszenia pokazują, że prawo do wejścia w taki najem może mieć cenę sięgającą setek tysięcy złotych. I właśnie dlatego warto zadać pytanie, gdzie kończy się uzasadnione prawo lokatora do odzyskania wniesionych pieniędzy, a zaczyna wtórny rynek dostępu do mieszkań finansowanych w ramach społecznego systemu.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj