- Bezprawnik -
- Finanse -
- Mieszkania nie podrożały zbyt mocno, a i tak przestały być dostępne. Sierpień wywrócił rynek
Mieszkania nie podrożały zbyt mocno, a i tak przestały być dostępne. Sierpień wywrócił rynek
Rynek mieszkaniowy długo czekał na moment, w którym poprawa zdolności kredytowej przełoży się na większą dostępność mieszkań dla przeciętnie zarabiających Polaków. W ostatnich miesiącach rzeczywiście pojawiały się oznaki poprawy. Sierpień przyniósł jednak zimny prysznic. Zdolność kredytowa wszystkich analizowanych grup gospodarstw domowych wyraźnie spadła, a w przypadku rodziny z dzieckiem zmniejszyła się aż o 5 proc. w ciągu jednego miesiąca, co jest największym miesięcznym regresem w ostatnich 12 miesiącach.
Zdolność kredytowa w sierpniu: nagle ubyło kilkadziesiąt tysięcy złotych
Najnowsze dane przedstawione przez BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl pokazują skalę sierpniowej zmiany. Singiel zarabiający około 6 tys. zł netto mógł liczyć średnio na 434,5 tys. zł kredytu hipotecznego. To o 3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Natomiast bezdzietna para z dochodem 8 tys. zł netto miała średnio zdolność na poziomie 540,1 tys. zł, również o 3 proc. niższą.
Rodziny tracą najwięcej
Najbardziej odczuła zmianę rodzina 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto. Jej zdolność kredytowa zmniejszyła się z 631,9 tys. do 599,4 tys. zł. W ciągu jednego miesiąca zniknęło więc z potencjalnego budżetu zakupowego ponad 32 tys. zł.
Informacje dotyczące rodzin są szczególnie istotne, ponieważ nie mamy w tym przypadku do czynienia z pojedynczym wahnięciem. Ich zdolność kredytowa spada nieprzerwanie od czterech miesięcy – z 675,8 tys. zł do niespełna 600 tys. zł. Oznacza to spadek o około 11 proc. i poziom o 3 proc. niższy niż rok wcześniej.
W przypadku gospodarstw jednoosobowych sytuacja wygląda nieco inaczej. Ich zdolność kredytowa pozostaje o 3 proc. wyższa niż przed rokiem. Sierpniowy wynik nie oznacza więc, że cały rynek kredytowy cofnął się w ciągu roku. Pokazuje raczej, jak szybko może zmienić się sytuacja kupującego w ciągu zaledwie kilku miesięcy.
Mieszkania nie drożeją, a mimo to stają się mniej dostępne
Najciekawszy jest drugi element tej układanki. Spadek zdolności kredytowej automatycznie ograniczył liczbę mieszkań, które mieszczą się w budżetach potencjalnych nabywców.
Kraków, Wrocław i Poznań z największym spadkiem dostępności
W przypadku bezdzietnych par oferta mieszkań dostępnych w ramach ich możliwości finansowych zmniejszyła się we wszystkich analizowanych metropoliach. W Krakowie spadek wyniósł 13 proc., we Wrocławiu 11 proc., w Poznaniu 10 proc., a w Trójmieście 9 proc. Jeszcze mocniej ucierpiały rodziny. W Krakowie liczba mieszkań mieszczących się w ich budżecie spadła w ciągu miesiąca o 17 proc., we Wrocławiu o 14 proc., a w Poznaniu o 12 proc. W Warszawie zniknęło z tej kategorii około 8 proc. lokali.
Właśnie w tym miejscu można wskazać problem, którego nie widać, patrząc wyłącznie na średnie ceny mieszkań. Dla kupującego nie liczy się przecież cena przeciętnego lokalu, lecz odpowiedź na znacznie prostsze pytanie: ile bank jest gotowy mu pożyczyć i jakie mieszkanie może za tę kwotę kupić? Jeżeli bank obniża zdolność o kilkadziesiąt tysięcy złotych, część mieszkań przestaje być dostępna nawet wtedy, gdy ich cena się nie zmieniła. A eksperci Erste Bank zakładają podwyżki cen mieszkań w kolejnych kwartałach, więc presja na budżety kupujących może narastać z dwóch stron jednocześnie.
Spadek zdolności kredytowej to nie jednostkowy sygnał
Sierpniowego wyniku nie należy też analizować w oderwaniu od wcześniejszych miesięcy. Wiosną sytuacja była podobna. W maju zdolność kredytowa spadała trzeci miesiąc z rzędu, a liczba mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych szybko się kurczyła.
Czerwiec przyniósł jednak odbicie. Zdolność singli wzrosła o 2 proc., a bezdzietnych par o 1 proc. Co więcej, wówczas wszystkie trzy analizowane grupy pozostawały wyraźnie powyżej poziomów sprzed roku.
W lipcu poprawa była kontynuowana w przypadku singli i bezdzietnych par. Singiel z dochodem 6 tys. zł netto mógł liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu, czyli o 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Rodziny były jednak już wtedy wyjątkiem, ponieważ – jak już wspomniano – ich zdolność spadła trzeci miesiąc z rzędu.
Sierpień pokazał więc coś więcej niż zwykłą korektę. Odwrócił poprawę, która pojawiła się w czerwcu i lipcu, i zrobił to jednocześnie we wszystkich analizowanych grupach.
Czy banki zakręcają kurek z kredytami hipotecznymi?
Nie oznacza to automatycznie, że banki rozpoczęły szeroką akcję ograniczania kredytów. Sama zdolność kredytowa jest bowiem wynikiem wielu elementów, między innymi dochodów gospodarstwa domowego, kosztów utrzymania, oprocentowania, zasad stosowanych przez konkretny bank czy oceny ryzyka.
W sierpniu różnice między bankami nadal były bardzo duże. Singiel mógł uzyskać od około 371 tys. do niemal 498 tys. zł kredytu, natomiast rodzina 2+1 od około 547 tys. do prawie 699 tys. zł.
Obrazuje to, że nie ma jednej „zdolności kredytowej Polaka”. Jest raczej przedział możliwości zależny od banku i sytuacji konkretnego gospodarstwa. Jednocześnie dla rynku mieszkaniowego liczy się efekt końcowy. Jeżeli coraz więcej klientów nie jest w stanie sfinansować zakupu, popyt na mieszkania może słabnąć. A gdy popyt słabnie, deweloperzy muszą liczyć się z trudniejszą sprzedażą, dłuższym czasem oczekiwania na transakcję i większą presją na ceny lub promocje. Pierwsze sygnały już widać, bo jesienią rabaty od deweloperów pojawiają się częściej niż wiosną.
Co dalej ze zdolnością kredytową Polaków?
Za sierpniowym pogorszeniem zdolności kredytowej stoi przede wszystkim wzrost kosztów finansowania kredytów. Nie można jednak całkowicie pomijać drugiego, równie istotnego elementu, jakim są koszty życia. Im więcej gospodarstwo domowe wydaje na mieszkanie, żywność, paliwo, energię czy inne podstawowe potrzeby, tym mniej dochodu pozostaje mu na obsługę kolejnego, wieloletniego zobowiązania.
Inflacja, paliwa i stopy procentowe obciążą domowe budżety
Niestety, perspektywy dla domowych budżetów nie są obecnie optymistyczne. Wzrost cen paliw już podbił sierpniową inflację do 3,4 proc. rok do roku, a na części stacji realna stała się bariera 8 złotych za litr paliwa. Dodatkowym ryzykiem pozostają ceny surowców i energii. RPP we wrześniu pozostawiła stopy procentowe bez zmian, ale na rynku pojawiły się już prognozy zakładające możliwość podwyżki o 25 pkt bazowych jeszcze w IV kwartale 2026 r.
Jeżeli droższa energia i paliwa przełożą się na kolejne wzrosty cen, a jednocześnie wzrosną koszty finansowania kredytów, przeciętny kredytobiorca może znaleźć się pod podwójną presją. Z jednej strony jego codzienne wydatki będą rosły, z drugiej bank może ostrożniej oceniać jego możliwości spłaty i oferować niższą kwotę kredytu. W takim scenariuszu kredytobiorcy muszą pogodzić się z nową rzeczywistością, w której tani pieniądz nie wróci szybko.
Dlatego sierpniowego spadku zdolności nie warto traktować wyłącznie jako jednorazowej statystyki. Jeżeli podobny mechanizm utrzyma się w kolejnych miesiącach, mieszkania mogą stawać się coraz mniej dostępne nie dlatego, że nagle gwałtownie podrożeją, lecz dlatego, że Polaków będzie stać na coraz mniejszy kredyt. W takim scenariuszu problemem rynku mieszkaniowego może okazać się nie brak mieszkań, ale brak klientów z wystarczającą zdolnością, aby je kupić.
zobacz więcej:
