Większość kupujących wierzy, że notariusz prześwietla wszystko. Prawda jest zupełnie inna

Akt notarialny to dokument o ogromnym znaczeniu prawnym, ale nie gwarancja uczciwości drugiego człowieka. Nie zabezpiecza automatycznie przed ukrytymi problemami, nie potwierdza, że wszystkie słowa stron są prawdą, i nie oznacza, że transakcja została prześwietlona od A do Z. Wiele osób błędnie wychodzi z kancelarii przekonanych, że jeśli zapłacili taksę notarialną, to są teraz stuprocentowo chronieni.

Notariusz nie jest detektywem i nie bada prawdy o transakcji

Wokół zawodu notariusza narosło mnóstwo nieporozumień. Najczęstsze z nich sprowadza się do przekonania, że skoro akt został sporządzony, to notariusz sprawdził absolutnie wszystko. Tymczasem jego rola jest zupełnie inna. Notariusz nie prowadzi śledztwa, nie analizuje ukrytych motywów stron i nie rozlicza ich wzajemnych relacji.

Jeżeli kupujący i sprzedający zgodnie oświadczą, że cena została zapłacona, taka informacja może trafić do aktu. Nie oznacza to jednak, że notariusz potwierdził wpływ pieniędzy na konto. Nie kontroluje salda rachunków bankowych i nie sprawdza, co wydarzyło się przed wizytą w kancelarii.

Akt notarialny potwierdza przede wszystkim to, że określone osoby stawiły się przed notariuszem, zostały zidentyfikowane i złożyły konkretne oświadczenia woli. To jest bardzo ważne, ale absolutnie nie jest gwarancją, że każda informacja wypowiedziana przez pana A i panią B jest zgodna z prawdą.

Co notariusz sprawdza i za co odpowiada?

Rola notariusza jest poważna, odpowiedzialna i potrzebna, jednak ma granice. Notariusz jest strażnikiem legalności czynności prawnej, a nie audytorem czyjegokolwiek życia prywatnego.

Weryfikacja tożsamości, dokumentów i stanu prawnego nieruchomości

Przede wszystkim notariusz weryfikuje tożsamość osób przystępujących do aktu na podstawie dokumentów takich jak dowód osobisty czy paszport. Ocenia, czy strony są świadome znaczenia podejmowanej czynności oraz czy działają dobrowolnie. Sprawdza dokumenty wymagane do zawarcia umowy i analizuje stan prawny nieruchomości, zwłaszcza księgi wieczyste. Czuwa nad tym, by treść aktu była zgodna z prawem i rzeczywistą wolą stron.

Nie należy jednak mylić tej ochrony z pełnym bezpieczeństwem życiowym czy finansowym. Nawet najlepiej sporządzony akt nie zastąpi ostrożności kupującego, rozsądnej analizy transakcji oraz dokładnego sprawdzenia drugiej strony na własną rękę — podobnie jak każdej ze stron warto wiedzieć, jak się zabezpieczyć sprzedając mieszkanie.

Granice odpowiedzialności notariusza

Notariusz generalnie odpowiada za prawidłowe sporządzenie umowy, składa elektronicznie wnioski wieczystoksięgowe, pobiera podatki, ale nie udziela porad prawnych w ścisłym znaczeniu tego słowa. Nie wyręcza klienta, nie pozyskuje za niego dokumentów z urzędów. Bazuje na dostarczonych mu papierach.

Czego notariusz nie sprawdzi, choć wiele osób błędnie tak zakłada?

Największe rozczarowanie klientów pojawia się wtedy, gdy okazuje się, że notariusz nie odpowiada za wszystko, co strony sobie powiedziały.

Notariusz nie bada stanu technicznego nieruchomości. Nie sprawdza, czy dach przecieka, czy ściany są zawilgocone, czy instalacja elektryczna działa albo czy w piwnicy pojawił się grzyb. Nie jedzie tego weryfikować. Jeśli sprzedający zapewnia o idealnym stanie lokalu, a kupujący nie ma zastrzeżeń, notariusz bez przeszkód sfinalizuje transakcję.

Nie ma też możliwości poznania kulis relacji między stronami. Nie wie, czy ktoś był wcześniej zastraszany, czy kogoś zmanipulowano albo wprowadzano w błąd, o ile nie wynika to jednoznacznie z zachowania w kancelarii. Nie zna ustnych porozumień zawartych poza biurem, nie słyszał wcześniejszych obietnic i nie uczestniczył w negocjacjach. Nie jest ekspertem od wykrywania niemal perfekcyjnych fałszerstw dokumentów, jeśli nie budzą one oczywistych podejrzeń. Nie kontroluje, czy po podpisaniu aktu strony rzeczywiście wykonają wszystkie swoje zobowiązania.

Akt notarialny można podważyć — ale liczy się czas

To kolejny fakt, który burzy popularny mit pełnej nietykalności aktu notarialnego. Choć jest to dokument o bardzo dużej mocy, nie oznacza to, że zawsze pozostanie niepodważalny. Sąd ma prawo ocenić czynność i uznać ją za bezskuteczną, aczkolwiek unieważnienie aktu notarialnego banalne nie jest. Dzieje się tak m.in. wtedy, gdy umowa była sprzeczna z prawem bądź pozorna, naruszała zasady współżycia społecznego albo została zawarta pod wpływem błędu, groźby czy podstępu.

Na podstawie art. 88 Kodeksu cywilnego uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Błąd, groźba i podstęp to klasyczne wady oświadczenia woli przy zawieraniu umowy, a ustawodawca wyznaczył na reakcję ścisłe terminy.

Uprawnienie do uchylenia się wygasa z upływem roku od jego wykrycia (w razie błędu), a w razie groźby z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Notariusz chroni zgodność czynności z prawem, niestety nie gwarantuje uczciwości ludzi. Kto o tym zapomina, może słono zapłacić za wiarę w fałszywe poczucie bezpieczeństwa.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj