Jak już mamy w ręku pozytywną decyzję kredytową, to czujemy pewną ulgę – w końcu bank przyznał nam kredyt. Czyli wystarczy już tylko zająć się dalszymi formalnościami, a pieniądze są pewne. Niewiele osób zdaje sobie jednak sprawę, z tego że bank, kredytując zakup działki, może odmówić uruchomienia kredytu z tak błahego powodu, jakim jest… właśnie zakup działki.
Zakup nieruchomości gruntowej
Spełniając marzenie o budowie domu, w pierwszej kolejności kupujemy działkę. Sama inwestycja w grunt nie jest tak prosta jak mogłoby się wydawać. Po drodze można natknąć się na wiele komplikacji. Co sprawdzić przed zakupem działki? Można kupić przecież działkę i nie móc na niej wybudować wymarzonego domu – albo wręcz nie móc wybudować czegokolwiek. Poruszony zostanie tu jedynie aspekt kredytowy i problem, jaki dość często występuje w praktyce, chociaż wystarczyłaby odrobina chęci ze strony banku, żeby nie powodować u swojego klienta zawału serca związanego z blokowaniem wypłaty kredytu.
Problem z uruchomieniem kredytu z pewnością nie wystąpi, gdy w księdze wieczystej znajduje się jedna działka, a do księgi wnioskować będziemy o wpis właściciela i wpis hipoteki. Schody zaczynają się, gdy kupujemy działkę od osoby, która podzieliła swój grunt na kilka działek, chociaż z prawnego punktu widzenia jest to sytuacja najnormalniejsza w świecie.
Odmowa uruchomienia kredytu przez bank
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy kupując nieruchomość gruntową od osoby posiadającej kilka działek objętych jedną księgą wieczystą, bank odmawia uruchomienia kredytu. A przy tym jeszcze twierdzi, że to wina wszystkich, tylko nie banku, co zdaje się być wręcz komiczne. Otóż kupując jedną działkę z kilku, które widnieją w księdze wieczystej konieczne jest, aby założyć dla nabywanej działki nową księgę wieczystą, a następnie wpisać nowych właścicieli w dziale II księgi nowo zakładanej. Na zabezpieczenie kredytu bank zobowiązuje kredytobiorcę do ustanowienia hipoteki na nabywanej nieruchomości. W tej sytuacji wniosek o ustanowienie hipoteki należy złożyć do księgi nowozakładanej. Najwygodniej zrobić to na spotkaniu u notariusza, w formie aktu notarialnego. Jeśli natomiast wolimy ustanowić hipotekę samodzielnie, to musimy uzyskać od notariusza numer DZKW, jaki został nadany złożonemu wnioskowi o odłączenie i założenie księgi wieczystej, a następnie wnioskować o wpis hipoteki właśnie do tego wniosku.
W tym właśnie miejscu najczęściej zaczynają się problemy, a bank odmawia uruchomienia udzielonego kredytu. Z jakiego powodu? W sumie można by to śmiało skwitować stwierdzeniem, że według banku „to nie tak miało być”. Z praktyki wynika, że banki często stają na stanowisku, iż działka będąca przedmiotem umowy sprzedaży powinna zostać w księdze wieczystej prowadzonej dotychczas, a kolejnych kilka działek (będących własnością sprzedającego) powinno znaleźć się w nowej księdze. Dlaczego? Tego nie wie chyba nikt, bo jeśli drążymy temat mocniej, to pracownicy banku nie podają żadnych konkretnych argumentów. Oczywiście oprócz powoływania się, że „kiedyś, ktoś, gdzieś miał taką sytuację, że…..”.
Dlaczego bank nie chce uruchomić kredytu?
Najpewniej dlatego, że powstaje pewna nieścisłość pomiędzy wyobrażeniem banku, a realnym zdarzeniem, do jakiego doszło. Innymi słowy, bank udzielił kredytu na zakup nieruchomości, do którego faktycznie doszło. Jednak formalnie bankowi nie spina się fakt, że będzie dla tego gruntu zakładana nowa księga wieczysta, a nie pozostanie on w starej kw. Zatem analityk pochylający się nad wnioskiem i odhaczający w formularzu pola wyboru ma pewną nieścisłość. Najpewniej też bank wydał klientowi oświadczenie do ustanowienia hipoteki, które zakładało inny przebieg tej transakcji. Bank będzie to również podnosił w swojej argumentacji. Pamiętać jednak należy, że jeśli ustanawiamy hipotekę w formie aktu notarialnego, to notariusz nie potrzebuje żadnych oświadczeń z banku, aby skutecznie ją ustanowić.
W powyższej sytuacji bank odmówi uruchomienia kredytu. Jednak jeszcze nic straconego. Aby sytuację uratować, zaproponuje podpisanie aneksu do umowy kredytu stosownie zmieniającego podjęte przez bank błędne założenia. Może to się również wiązać z dodatkowymi kosztami dla klienta. A z pewnością wiązać się będzie z wydłużeniem czasu na wypłatę środków.
Tego problemu można łatwo uniknąć
Już pomijając fakt, że ten problem w ogóle by nie istniał, gdyby bank wykazał chociaż trochę elastyczności, to kupując działkę, która znajduje się w księdze wieczystej wraz z innymi działkami, porozmawiajmy ze sprzedającym jak i z bankiem o szczegółach tej transakcji. Upewnijmy się też u notariusza, jak będzie skonstruowana umowa sprzedaży. Uprzedźmy bank, że działka będzie odłączana i będzie dla niej zakładana nowa księga wieczysta. Najlepiej zrobić to już przy składaniu wniosku o udzielenie kredytu. Wtedy najpewniej wyżej opisany problem w ogóle nie wystąpi. Co więcej, zaoszczędzi to kupującemu nerwów.
