Milion tanich mieszkań komunalnych – niemieccy Zieloni chcą, by deweloperzy najpierw je wybudowali, a potem utrzymywali niskie ceny najmu

Gorące tematy Nieruchomości Zagranica dołącz do dyskusji (344) 25.02.2020
Milion tanich mieszkań komunalnych – niemieccy Zieloni chcą, by deweloperzy najpierw je wybudowali, a potem utrzymywali niskie ceny najmu

Rafał Chabasiński

Ceny na rynku nieruchomości w Polsce rosną, zwłaszcza w dużych miastach. Wydawać się może, że nawet szybciej niż nasze zarobki. To oznacza, że własne „M” bywa jednak dobrem rzadkim. Nie jest to problem wyłącznie naszego kraju. W Niemczech tamtejsi Zieloni chcą temu zaradzić – i wybudować milion tanich mieszkań socjalnych.

Mieszkań na sprzedaż czy na wynajem jest stanowczo zbyt mało w stosunku do potrzeb – nie tylko w Polsce

Zapotrzebowanie na mieszkania jest dość powszechne we współczesnych, europejskich społeczeństwach. Dotyka nie tylko naszego kraju. Wszędzie schemat wydaje się być dość podobny: w miarę jak ceny nieruchomości rosną, tak ich dostępność wśród niektórych mniej zamożnych grup społecznych maleje.

Nie każdy może sobie pozwolić na wzięcie kredytu hipotecznego, czy nawet mieszkanie z rodzicami w nieskończoność. Także na wynajęcie mieszkania nie każdego stać. Już teraz deweloperzy i rozmaici sprzedawcy zaczynają oferować lokale o rozmiarach urągających zdrowemu rozsądkowi. Wszystko właśnie przez problemy z podażą i wysokimi cenami nieruchomości.

Cały problem polega na tym, że ludzie gdzieś jednak mieszkać muszą. Nawet w Polsce od lat rządzący starają się w jakiś sposób zwiększyć dostępność tanich nieruchomości. Z jednej strony próbowano rozwiązań rynkowych, z drugich próbowano wesprzeć budownictwo.

Partia Zielonych chce zachęcić deweloperów by zbudowali milion tanich mieszkań socjalnych i potem utrzymywali niskie ceny najmu

Mowa o programach takich jak Mieszkanie dla Młodych, czy Mieszkanie Plus. Ich skuteczność wydaje się, niestety, mocno ograniczona. Na przykład pomimo szumnych zapowiedzi nie powstały trzy miliony, czy nawet milion tanich mieszkań – wybudowano do tej pory kilkaset.

Podobne dylematy mają chociażby Niemcy. Tamtejsza partia Zielonych zauważyła, że wynajem mieszkania jest czasem poza zasięgiem osób starszych, studentów, bezrobotnych – czy właśnie młodych rodzin. Jak podaje portal alebank.pl, Zieloni chcieliby pobudować milion tanich mieszkań komunalnych. Projekt ustawy w tej sprawie ma niedługo zostać złożony w Bundestagu a partia będzie szukać poparcia wśród pozostałych ugrupowań.

Jak się łatwo domyślić, propozycja nie oznacza, że państwo samo ten milion tanich mieszkań zbuduje. W grę wchodzą przede wszystkim rozmaite zachęty dla deweloperów w postaci 20% dotacji do kosztów budowy oraz rozmaitych ulg podatkowych. Koszt w większości ma ponieść budżet federalny, 10% miałyby wyłożyć poszczególne landy.

Obecnie mieszkania socjalne w Niemczech tracą swój status po 15 latach – dla mieszkańców oznacza to wówczas podwyżki czynszu

Warunkiem zakwalifikowania się do programu byłaby gwarancja trwałego wynajmu przy korzystnych czynszach lokatorom ze wspomnianych wyżej grup. Element „trwałości” takiego stosunku jest bardzo istotny z punktu widzenia obowiązujących w Niemczech regulacji.

Zgodnie z przepisami, obecnie państwo dotuje dane mieszkanie jedynie przez piętnaście lat. Po upływie tego czasu lokal „socjalny” traci swój status i zaczyna podlegać obowiązującym na rynku regułom. To dla lokatorów najczęściej oznacza drastyczną podwyżkę czynszu. Zieloni chcą, by ich milion tanich mieszkań oferował czynsz rzędu 6-8 euro za metr kwadratowy. Podobną propozycję miała już składać lewicowa partia Die Linke.

Zachęty dla deweloperów mogą nie wystarczyć, by faktycznie wyeliminować problem z dostępnością tanich mieszkań pod wynajem

Warto zauważyć, że obecnie w Niemczech charakter socjalny ma 1,5 miliona mieszkań. W momencie zjednoczenia z NRD było ich 3,3 miliona. Niemcy do 1990 r. prowadziły politykę subwencjonowania budownictwa mieszkalnego. Wbrew pozorom, nie zarzucili jej z powodu zbyt wysokich kosztów. W tym przypadku kluczowy okazał się skandal korupcyjny z udziałem pewnego wspieranego przez państwo koncernu.

Trzeba przyznać, że zarówno sam problem z dostępnością mieszkań dla gorzej sytuowanych partii społeczeństwa, jak i proponowane przez partię Zielonych rozwiązania, są właściwie znane w Polsce. Czy Niemcom uda się zlikwidować braki w mieszkalnictwie socjalnym? Deweloperzy nie prowadzą działalności charytatywnej i muszą zarobić na inwestycji.

Można się zastanawiać, czy dopłaty i zwolnienia podatkowe w tym celu wystarczą. Państwa muszą jednak dogadywać się z podmiotami prywatnymi – same, czego uczy polskie doświadczenie, nie są obecnie w stanie samemu pobudować i oddać do użytku dostateczną liczbę mieszkań. Z drugiej jednak strony, często firmy same zauważą interes w budowie tanich mieszkań. Przykładem może być chociażby posunięcie Lidla właśnie w Niemczech. Nie sposób jednak oczekiwać, żeby takie jednostkowe przypadku realnie odmieniły strukturę rynku nieruchomości.