Gdzie najłatwiej kupić mieszkanie bez wkładu własnego? Eksperci wskazują dwa duże miasta

Wyższe limity ceny za metr kwadratowy a bariera ceny całkowitej

Wciąż nie wiadomo, kiedy dokładnie sytuacja mieszkaniowa ulegnie odczuwalnej poprawie, ale urzędowa korekta limitów to bez wątpienia mały krok w dobrą stronę. W II i III kwartale 2026 r. najwyższy wskaźnik obowiązuje niezmiennie w Warszawie, gdzie kwartał do kwartału wzrósł o 4 proc., osiągając poziom 16,2 tys. zł za metr kwadratowy.

Podobna skala podwyżki miała miejsce w Krakowie (gdzie limit wzrósł do 13,7 tys. zł) oraz w Gdańsku (do 13,5 tys. zł). W Poznaniu i Katowicach zaplanowana korekta była nieco bardziej umiarkowana, a w Łodzi ustalony pułap nieznacznie przekroczył 9,9 tys. zł za mkw. Jedynym z bardzo dużych rynków, na którym w praktyce nie doszło do żadnej zmiany, pozostaje Wrocław. Warto dodać, że w tych miastach ceny mieszkań wciąż nie przekraczają 10 tys. zł za metr kwadratowy, co sprawia, że program może tam mieć większe zastosowanie.

Limit ceny metra to nie wszystko – liczy się cena całkowita

Zawiłe zasady państwowego wsparcia wzbudzają jednak sporo kontrowersji. O ile z większości dostępnych danych wynika, że oficjalny limit ceny za metr przestał być aż tak uciążliwy, o tyle wciąż działa drugie, znacznie surowsze kryterium dotyczące kwoty samej gwarancji.

Z tego względu interesująca może okazać się analiza rynku pierwotnego przez pryzmat całkowitej ceny nabywanej nieruchomości. Aby skorzystać z rządowego mechanizmu, cena transakcyjna nie może przekroczyć 500 tys. zł (ponieważ maksymalna gwarancja wkładu wynosi 100 tys. zł). To właśnie ten próg sprawia, że choć można kupić więcej nowych mieszkań bez wkładu własnego, w praktyce wybór wciąż bywa bardzo ograniczony.

Dostępność ofert – gdzie dziś można szukać mieszkania w programie?

Nabywcy, którzy aktualnie nie posiadają własnych oszczędności, muszą automatycznie odrzucać droższe mieszkania. Trzeba zatem przyznać, że w takim wariancie to w Łodzi kupujący mają najwięcej do zyskania – z wyliczeń analityków wynika, że między marcem a kwietniem liczba mieszkań spełniających ustawowe kryteria wzrosła tam z 757 do aż 899 sztuk. Pula lokali spełniających oba warunki obiecująco prezentuje się też w stolicy Wielkopolski. Łącznie w Poznaniu i Łodzi dostępnych jest dziś na rynku blisko tysiąc takich lokali.

Nie da się jednak ukryć, że w pozostałych wielkich aglomeracjach znalezienie jakiegokolwiek lokum spełniającego ustawowe wymogi nadal graniczy z cudem. W Warszawie zbiór zgodnych mieszkań wzrósł symbolicznie z 257 do zaledwie 293, w Gdańsku z 308 do 334, a na terenie Katowic z 232 do 252. Zdecydowanie najtrudniejsza sytuacja panuje w Krakowie, gdzie wynik wzrósł z 22 do zaledwie 37 mieszkań.

Niewielki metraż, wysoka cena – dlaczego program pozostaje niszowy?

Warto przy okazji zauważyć, że nawet kawalerki i bardzo popularne mieszkania dwupokojowe są po prostu zbyt drogie w przeliczeniu na metr kwadratowy. W stolicy w kwietniu spośród zaledwie 293 lokali formalnie zakwalifikowanych do programu raptem 125 stanowiły mieszkania jednopokojowe, a 154 – lokale dwupokojowe. Zjawisko trafnie podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Spełnienie jednocześnie obu kryteriów w praktyce eliminuje znaczną część kawalerek i popularnych mieszkań dwupokojowych. Co z tego, że można je kupić za pół miliona złotych, skoro tylko nieliczne mieszczą się w limicie ceny za metr kwadratowy. Pod tym względem małe metraże są zwykle najdroższe.

Ograniczony zasięg programu mimo rosnącej liczby kredytobiorców

Wydaje się, że upór rynku w utrzymywaniu bardzo wysokich stawek skutecznie sprawia, że państwowa obietnica braku wkładu własnego wciąż ma dość ograniczony zasięg. Osoby, które rozważają tę ścieżkę, powinny pamiętać, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy także w innej formie – np. z wykorzystaniem działki jako zabezpieczenia. Z danych publikowanych przez BGK wynika, że w 2025 r. z gwarancji skorzystało raptem 21,8 tys. kredytobiorców. Choć jest to wzrost o ponad dwa i pół raza w stosunku do poprzedniego roku, nadal pozostaje to jedynie kroplą w morzu przy całkowitej liczbie ponad 238 tys. udzielonych w tym czasie hipotek.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj