Właściciele mieszkań nie mają pojęcia o obowiązkach wobec wynajmujących. A muszą robić mnóstwo rzeczy

Najemcy często nie wiedzą na co się piszą

Podpisując umowę najmu lokalu wielu z nas najbardziej interesuje czas jej trwania oraz koszt najmu, jaki będziemy musieli uiszczać na konto właściciela. Tymczasem równie ważną (jeśli nie ważniejszą) kwestią są przypisywane obu stronom obowiązki. O nich zazwyczaj w umowach nie przeczytamy zbyt wiele.

W wielu analizowanych w praktyce dokumentach znajduje się za to zapisek, iż obowiązki najemcy lokalu wynikają z obowiązujących przepisów prawa. Jeszcze inni w umowie wspominają coś o Kodeksie cywilnym czy innych ustawach, lecz tak naprawdę najemcom niewiele to mówi.

Biorąc jeszcze pod uwagę obecną sytuację na rynku, a więc błyskawicznie znikające oferty wynajmu, kluczowe znaczenie ma dla nas czas. Jeśli szybko nie „przyklepiemy” mieszkania, to za chwilę zostaniemy uprzedzeni przez kogoś innego. Działamy więc pod presją i zwykle o swoich obowiązkach dowiadujemy się dopiero w momencie zaistnienia konkretnego problemu.

Obowiązki najemcy lokalu – nie wystarczy płacić czynszu na czas

O tym, że czynsz należy płacić zgodnie z postanowieniami w umowie wie każdy. Czy jednak znamy inne swoje obowiązki? Praktyka pokazuje, że niekoniecznie. Tymczasem przepisy prawa regulują je w sposób dość szczegółowy.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że najemcę obciążają drobne nakłady. Chodzi tu o drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Przytaczane zapisy Kodeksu cywilnego w praktyce najmu lokali mieszkalnych okazywały się jednak zbyt mało precyzyjne. Z pomocą przyszła więc ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Tutaj lista jest zdecydowanie dłuższa. Obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego to chociażby dbanie oraz chronienie przed uszkodzeniem lub dewastacją otoczenia budynku, korytarzy, dźwigów osobowych, a nawet pomieszczenia zsypów. Tymczasem niektórzy najemcy nie mają nawet pojęcia czy w budynku zsypy w ogóle istnieją.  Obowiązek dbałości o nie może być zatem dość zaskakujący. Jeśli chodzi o pozostałe wymienione zobowiązania to w praktyce przyjmuje się, że chodzi tu przede wszystkim o sprzątanie klatek, niezaśmiecanie i reagowanie na niszczenie mienia przez innych.

Jeśli chodzi o sam wynajmowany lokal to najemca jest obowiązany naprawy i konserwacji, a nawet wymiany wanny, brodzika, czy misy klozetowej. Ponadto odpowiada on chociażby za piece węglowe i akumulacyjne. W tym przypadku chodzi jednak tylko o wymianę zużytych elementów. Wszystkie wymienione usterki i tak mogą jednak stanowić niemałe obciążenie dla budżetu najemcy.

Wielu też przed oddaniem lokalu wzbrania się przed jego wcześniejszym odmalowaniem. Tymczasem w niektórych sytuacjach także należy to do ustawowych powinności najemcy. Chodzi tu na przykład o przerysowanie lub obicie ścian w wyniku przesuwania mebli. Na koniec warto dodać, że to najemca powinien też dbać o... malowanie okien! I to zarówno z zewnątrz i wewnątrz. Dotyczy to rzecz jasna sytuacji, gdy w lokalu mamy jeszcze do czynienia z drewnianymi konstrukcjami, co obecnie rzadko się już zdarza.

Czy od ustawowych obowiązków można się uwolnić?

Jak więc widać obowiązków najemcy jest naprawdę sporo. Niektóre z nich w przypadku zaistnienia problemu mogą pochłonąć gigantyczne koszty. Chodzi zwłaszcza o awarię urządzeń sanitarnych, czy też na przykład cieknącą wannę. Istnieje jednak możliwość pozbycia się części zobowiązań na etapie zawierania umowy.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by strony samodzielnie skonstruowały prawa i obowiązki zarówno wynajmującego jak i najemcy. Tym samym możemy dopilnować, by skomplikowane oraz kosztowne usterki obciążały właściciela. Do tego potrzebne jest jednak dokładne przeanalizowanie umowy, a także dobra wola wynajmującego, który zgodzi się na jej ewentualne modyfikacje.