Jednym z patologicznych zjawisk, o których w mojej ocenie warto porozmawiać, zwrócić uwagę społeczeństwa, potencjalnych nabywców nowych inwestycji, czy może wręcz ministra Waldemara Budy, jest kwestia powoływania przez deweloperów zarządców wspólnot. Prowadzi ona do szeregu nadużyć ze strony deweloperów, a mieszkańcy stają się zakładnikami takiej sytuacji.
Prosty przykład tego, jak nielogiczny jest sam modus operandi w takich sytuacjach. Deweloper XXX regularnie powołuje w swoich nieruchomościach firmę XYZ, która - jak twierdzi - specjalizuje się w administrowaniu i zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi. XYZ ma fatalne opinie w internecie: krytykę można znaleźć na forum Gazety, na rozmaitych grupach sąsiedzkich, a średnia ocena firmy w Google to spektakularnie kiepskie 2,2/5.
Z czysto teoretycznego punktu widzenia zarządca wspólnoty powinien reprezentować interesy mieszkańców tej wspólnoty, co szczególnie w przypadku nowych nieruchomości co do zasady sprowadza się do roszczeń reklamacyjnych wobec deweloperów. Tylko, że to w praktyce nie działa. Dlaczego taki zarządca miałby pomagać mieszkańcom, a nie deweloperowi, który jest często jego stałym, regularnie powracającym klientem, podrzucającym każdego roku jedną, dwie, może i trzy nowe wspólnoty do administrowania? Mamy tu pewien systemowy błąd, który bardzo mocno działa na niekorzyść obywateli, za to premiuje deweloperów, którym fuszerka uchodzi na sucho.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Patozarządcy kryją patodeweloperów
Na ciepłą wodę w kranie trzeba każdorazowo czekać 90 sekund? Patodeweloper, który schrzanił projekt i cyrkulację umywa ręce, zasłaniając się realiami architektonicznym i pokrętnie interpretowanym rozporządzeniem. Patozarządca staje na głowie, by udowodnić wspólnocie, że to patodeweloper ma rację, a nie odwrotnie.
Patodeweloper zamontował najtańszą możliwą bramę garażową? Patozarządca regularnie naprawia ją co kilka tygodni w ramach gwarancji u producenta, zamiast w trybie rękojmi już przy drugiej awarii reklamować ją u patodewelopera, doprowadzając do wymiany bramy na sprawny model. Zgniła cała zieleń nierzetelnie nasadzona przez patodewelopera? Patozarządca zaleje to betonem, zamiast występować ze stosownym roszczeniem lub nasadzi nowe rośliny na koszt wspólnoty. Próżno oczekiwać by patozarządca pozwał za coś patodewelopera, ale jeśli pozwie, to skonstruuje swój patopozew w taki sposób, by przypadkiem nie wygrać tej sprawy w sądzie.
Dobry patozarządca jest mistrzem obstrukcji
Kontakt z patozarządcami jest z reguły utrudniony. Niedasizm to jedna z postaw, ale oczywiście przyjmują oni jeszcze kilka innych strategii działania. Może się trafić przyjacielski patozarządca-filozof, który przyjdzie do lokalu, poklepie po plecach, ponarzeka jak sam się użera z patodeweloperem, ale takie jest życie. Może się też trafić patozarządca-nieobecny, który zapada się pod ziemię. Wreszcie, patozarządca-biurokrata, który wszystko poddaje pod głosowanie, szereg procedur czy niewygodne zebrania na samym końcu świata.
Zarządcę można zmienić, ale to trudne. Patodeweloperzy to wykorzystują
Szczególnie w Warszawie, gdzie rynek mieszkaniowy miesza się z rynkiem rentierskim, doskonale widoczne jest to, jak trudno pozbyć się patozarządcy.
Do odwołania go trzeba bowiem złożyć wniosek podpisany przez 10 proc. udziałowców wspólnoty (eksperci alarmują, że patozarządcy będą tego typu wnioski pozostawiali bez rozpoznania, by przedłużyć proces swoich patorządów), spotkać się na zebraniu, przegłosować zmiany, podjąć stosowną uchwałę, a nawet zaprosić na ostateczne spotkanie notariusza, który zmiany potwierdzi.
Nawet jeśli w teorii brzmi to łatwo (a nie brzmi), to z praktycznego punktu widzenia w dużych, anonimowych, wielokulturowych wspólnotach mieszkaniowych trudno dziś zebrać, zaangażować i zmotywować do działania mieszkańców. A część właścicieli przecież nawet w swoich mieszkaniach nie mieszka, uwzględniając je jedynie jako kolumny w rentierskim Excelu.
Byle przeczekać rękojmię
Dla patozarządcy kluczowe jest przeczekanie pierwszych 5, a według bardziej pesymistycznych prawników - 2, lat od momentu oddania nieruchomości lokatorom. To właśnie wtedy patozarządca kryje patodewelopera, upewniając się, że ich lojalnemu klientowi włos nie spadnie z głowy, a w skrajnych przypadkach - obrażenia będą pod kontrolą kogoś przychylnego.
Problem patozarządców jest powszechny, być może nawet istnieją całe firmy wyspecjalizowane w takim patozarządzaniu. Ale normalnych zarządców też nie brakuje, ponieważ nie spotkałem się jeszcze z nikim, komu udałoby się odwołać takiego patozarządcę, a następnie żałowałby tej decyzji. Wręcz przeciwnie - zdaniem większości decyzja była "fantastyczna", a wspólnota, bloki, osiedla, garaże, parkingi, trawniki czy windy wreszcie zaczynały działać.
Apeluję do ministra Budy i UOKiK-u
Wiele osób w Polsce dokonując najważniejszego zakupu w swoim życiu wpada pod skrzydła swoistej mafii zarządczo-deweloperskiej, która odbiera im smak życia związany z dokonaną inwestycją.
Apeluję o zmiany legislacyjne, w wyniku których deweloperzy nie będą mogli forsować swoich niemalże niewymienialnych patozarządców, którzy kryją ich niedopatrzenia. Przyznam szczerze - nie mam pomysłu, jak miałoby się to odbywać. Może w ramach jakiegoś losowania z rejestru zarządców.
Wreszcie, apeluję też do UOKiK-u by w ramach swoich kompetencji zajął się kwestią polskich deweloperów oraz powoływanych przez nich firm zarządzających wspólnotami, ponieważ może to nosić znamiona naruszania interesów konsumentów.
