W 2023 roku weszła w życie ustawa, która zobligowała gminy do sporządzenia planów ogólnych – nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę i sporządzanych wyłącznie w formie cyfrowej. Oznacza to, że budowa domu w niektórych miejscach może stać się jeszcze trudniejsza, a sama procedura planistyczna może pokrzyżować plany. Chociaż obecnie trwają prace mające wydłużyć ten termin, z uzyskaniem warunków zabudowy lepiej się pospieszyć.
Gminy muszą opracować plany ogólne
24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. To właśnie jej zapisy obligują gminy do sporządzenia planów ogólnych. Plany te mają obejmować całą gminę i być wyznacznikiem dla wszelkich działań związanych z zagospodarowaniem terenu.
Oczywiście takie działania wiążą się dla gmin z kosztami. Procesy planistyczne są długotrwałe, złożone i kosztowne. Nie wszystkie samorządy podjęły dotąd działania, zmierzające do hołdowania tym przepisom. W związku z tym istnieje realne zagrożenie, że nie wszystkie gminy wyrobią się do 2026 roku. Jak podkreślają rządzący:
Do końca stycznia 2025 r. prawie 75% gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych, co oznacza, że przynajmniej tyle gmin przystąpiło do sporządzania planu ogólnego. Jego uchwalenie poprzedza prowadzona przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta procedura planistyczna, w ramach której projekt dokumentu jest m.in. uzgadniany i opiniowany z właściwymi instytucjami i organami, czy poddawany konsultacjom społecznym.
W czym leży problem?
Gminy muszą opracować plany ogólne, a nie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. A to znacząca różnica. Plany ogólne mają zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych. To na podstawie tych planów będą wydawane warunki zabudowy (popularnie zwane wuzetkami).
I to tak naprawdę ma w tym wszystkim kluczowe znaczenie. Podstawowy problem (który został dostrzeżony przez rządzących i ma być skorygowany przez wydłużenie terminów) polega na tym, że jeżeli gmina nie zdąży sporządzić planu ogólnego do 2026 roku (już wkrótce pojawi się nowa data), wydanie warunków zabudowy będzie niemożliwe, a więc niemożliwa będzie również budowa domu. A to mogłoby pokrzyżować plany wielu osób.
Plan zagospodarowania a budowa domu
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie gruntów. W miejscach, gdzie jest on uchwalony, sytuacja właścicieli działek jest jasna. Budowa domu jest możliwa na działce przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, a wykluczona na działce rolnej czy leśnej. Oczywiście (jeżeli studium to dopuszcza) możliwa jest zmiana kwalifikacji działki, ale to wiąże się z procedurą planistyczną, czasem i kosztami.
Kupując więc działkę w miejscu, gdzie został uchwalony MPZP, wiemy, z czym się mierzymy (oczywiście zainteresowanie gruntami rośnie w momencie, gdy plan ma być zmieniany, gdyż wtedy najłatwiej jest zmienić przeznaczenie gruntu). Ceny działek budowlanych są znacznie wyższe niż działek w miejscach, w którym MPZP nie został jeszcze uchwalony.
Budowa domu, gdy nie ma planu zagospodarowania
I tutaj właśnie pojawia się zasadnicza kwestia – o ile w przypadku MPZP sprawa jest jasna, to jeżeli ten nie został uchwalony, budowa domu na działce jest możliwa tylko i wyłącznie po uzyskaniu warunków zabudowy. A takie można otrzymać, jeżeli przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana tak, że można określić wymagania nowej zabudowy.
Ponadto, teren ten musi być położony na obszarze uzupełnienia zabudowy (warunek ten nie ma zastosowania do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie), teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie okolicy jest odpowiednie i nie pojawiają się inne przeciwwskazania.
Rządzący chcą dać gminom więcej czasu
Obecnie (do 2026 roku, a może dłużej – w zależności od zmian) kluczowe jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. A te na mocy ustawy z 2023 roku obowiązują tylko do 2026 roku, a następnie będą zastąpione przez plany ogólne. Budowa domu zgodnie z nowymi przepisami będzie możliwa, jednak nowe „uwarunkowania” (a więc plany ogólne) mogą wykluczać możliwość zabudowy na nowym terenie. A jeżeli nie zostaną uchwalone, to w obecnym stanie prawnym nie będzie możliwości wydania WZ.
Tutaj jednak z odsieczą przychodzi ustawodawca. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów znalazł się bowiem projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Ma on zostać przyjęty jeszcze w pierwszym kwartale 2025 roku. Zgodnie z nim:
Istotą zaplanowanych rozwiązań jest zmiana terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin wskazanego w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw na dzień 30 czerwca 2026 r. W konsekwencji zmianie ulegną również inne powiązane terminy, określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego.
Oznacza to, że gminy (a także osoby planujące budowę domu) zyskają więcej czasu, jednak niewiele więcej, bo zaledwie pół roku. Jeżeli gminy nie zdążą, przez jakiś czas nie będzie możliwe wydanie warunków zabudowy. Inną kwestią są zapisy planu ogólnego, które mogą nieco namieszać w lokalnym układzie terenów.
