Cena garażu w polskim mieście przebiła 200 tysięcy. Ekspert: spadków nie będzie

Granica dwustu tysięcy złotych za murowany garaż w wielkim mieście została przebita. W Warszawie i Krakowie pojawiają się oferty sięgające 220 tys. zł, w Poznaniu i Wrocławiu rekordy zbliżają się do 200 tys., a w Szczecinie najdrożej za boks na obrzeżach centrum żąda się około 160 tys. zł. Dla wielu kupujących to kwoty, za które jeszcze kilkanaście lat temu można było zamknąć transakcję na całe mieszkanie.

Murowany garaż stał się towarem deficytowym

Wolnostojące, murowane garaże w podwórkach kamienic czy na osiedlach z wielkiej płyty od lat nie przybywają. Wręcz przeciwnie – nowe inwestycje deweloperskie zastępują je halami podziemnymi z miejscami postojowymi, a stare zasoby ubywają wraz z reorganizacją przestrzeni. Równocześnie liczba aut w polskich miastach nieustannie rośnie. Na jedno mieszkanie przypadają nieraz dwa albo trzy samochody, a miejsca, w których można je legalnie postawić, są reglamentowane.

Efekt jest taki, że obiekt, który jeszcze niedawno nie wzbudzał szczególnych emocji na rynku wtórnym, dziś urósł do rangi towaru luksusowego.

– 150-200 tysięcy złotych za murowany garaż to dla wielu cena kosmiczna. Taki jest niestety rynek i oferty znacząco poniżej tej ceny należy traktować jako wyjątkowe okazje – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości. – Garaż murowany jest nie tylko ochroną samochodu, ale często też małym magazynem na narzędzia i domowe rzeczy, więc sprawdza się i należy podejść do tego jak do inwestycji. Tutaj spadków cen na pewno nie będzie – dodaje.

Sprzedający nie zawsze wiedzą, ile mają

Paradoks rynku polega na tym, że nie wszyscy posiadacze garaży zdają sobie sprawę z wartości, jaką mają w ręku. Król opowiada, że jeden z klientów chciał „dodać” garaż do oferty sprzedaży mieszkania na jednym z osiedli w Szczecinie. – Gdy powiedziałem mu, że mieszkanie jest warte 400 tysięcy złotych, a garaż przynajmniej 100-120 to nie chciał mi uwierzyć – wspomina ekspert.

To bardzo praktyczna wskazówka dla każdego, kto akurat dziedziczy nieruchomość albo sprzedaje mieszkanie z przynależnym murowanym boksem: warto zlecić odrębną wycenę, zamiast traktować garaż jak nieistotny dodatek do oferty. W wielu przypadkach okaże się, że inwestowanie w garaże jest opłacalne także po stronie sprzedającego, bo wystawienie boksu jako odrębnej transakcji potrafi znacząco podbić łączną kwotę.

Hala garażowa pod blokiem – tu rynek zachowuje się odwrotnie

Z miejscami postojowymi w garażach podziemnych historia wygląda inaczej. Tutaj rozstrzał cenowy jest gigantyczny, a logika podaży i popytu czasem wywraca intuicję do góry nogami. Bywa, że w Warszawie miejsce w garażowcu kosztuje mniej niż w Poznaniu czy Szczecinie. Powód? W stolicy podaż takich miejsc jest większa, bo na dużą skalę powstają tu nowe inwestycje z parkingami podziemnymi.

– Miejsce w parkingowcu w Polsce może kosztować 30 tysięcy złotych, a może nawet 110-120 tysięcy. Tutaj fantazja sprzedających zależy od popytu, podaży, lokalizacji, a także faktu czy dokoła są dostępne miejsca dla aut czy ich nie ma. Moje obserwacje wskazują, że czasem w największych miastach miejsce w garażowcu jest tańsze niż w tych mniejszych miastach – przyznaje Mirosław Król.

Do tego dochodzą koszty po stronie samych deweloperów. Budowa kondygnacji podziemnej z miejscami parkingowymi to wydatek wielokrotnie wyższy niż wybudowanie standardowych metrów kwadratowych mieszkania nad ziemią. Dlatego deweloperzy coraz częściej sprzedają mieszkania i miejsca postojowe jako osobne transakcje – z tym samym osobnym księgowaniem wiążą się też skutki podatkowe.

Kupujesz miejsce postojowe? Sprawdź, jak będzie opodatkowane

Tu nie chodzi tylko o samą cenę zakupu, ale i o to, co dzieje się potem. Status garażu czy miejsca postojowego w księdze wieczystej decyduje o stawce, jaką gmina nalicza co roku w deklaracji od nieruchomości. Sytuację częściowo uporządkowała nowelizacja, która weszła w życie z początkiem 2025 r. – obniżyła podatek za garaż znajdujący się w bryle budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, czy stanowi on odrębny lokal, czy część mieszkania. Z preferencji nie skorzystają jednak właściciele garaży wolnostojących – te wciąż wpadają w kategorię „innych budynków”, opodatkowaną nawet kilkukrotnie wyżej niż lokal mieszkalny.

To wszystko zmienia rachunek opłacalności. Trzeba bowiem zsumować nie tylko cenę zakupu, ale też wieloletni koszt utrzymania nieruchomości, w której z perspektywy fiskusa nikt nie mieszka.

Garaż jako alternatywa wobec mieszkania na wynajem

Część kupujących traktuje garaże nie tyle jak zabezpieczenie auta, co jak narzędzie inwestycyjne. I jest w tym konkretna logika rynkowa. Mieszkanie w dużym mieście kosztuje setki tysięcy złotych i wymaga sporego kapitału własnego oraz zdolności kredytowej. Garaż – w wielu przypadkach – mieści się w kwocie, którą można wyłożyć z gotówki, bez angażowania banku.

Z drugiej strony rynek najmu samych miejsc parkingowych już od kilku lat zachowuje się dynamicznie. Pojawiają się oferty po 400, 500 czy nawet ponad 1000 zł miesięcznie za miejsce w garażu podziemnym w atrakcyjnej lokalizacji. Łatwo policzyć, że przy cenach wynajmu miejsc parkingowych idących pod 500 zł miesięcznie zwrot z inwestycji w boks za 30-50 tys. zł rozkłada się w okolicach kilku lat – i to przy założeniach raczej konserwatywnych.

Trzeba jednak pamiętać o niuansach: część budynków ma w regulaminach zapisy ograniczające swobodę dysponowania miejscem postojowym osobom spoza wspólnoty, a same wspólnoty mogą zmieniać zasady korzystania z infrastruktury garażowej. W ostatnich latach głośnym tematem stały się sytuacje, w których właściciele aut elektrycznych ładowali pojazdy z ogólnodostępnych gniazdek na koszt całej wspólnoty – tę kwestię opisaliśmy szerzej w tekście o kierowcach samochodów elektrycznych, którzy zaczęli uprawiać szabrownictwo energetyczne, wjeżdżając do cudzych garaży, by za darmo naładować auta. To realne ryzyko, które warto wziąć pod uwagę, kupując miejsce inwestycyjnie.

Garaż murowany – nie tylko parking

Wartość murowanego, wolnostojącego garażu wynika też z tego, że nie jest to wyłącznie pomieszczenie do parkowania. Wielu właścicieli traktuje go jak warsztat, magazyn, miejsce na rowery, opony, sprzęt ogrodowy czy zapasy. W mieszkaniach o powierzchni 40-50 m² brakuje miejsca na takie rzeczy, a komórki lokatorskie – jeśli w ogóle są – mają zwykle dwa-trzy metry.

W skrajnych przypadkach garaż można też przekształcić w lokal użytkowy. To procedura wymagająca, opisana w prawie budowlanym, ale realna. Każdy, kto rozważa adaptację garażu pod działalność gospodarczą, powinien jednak liczyć się ze zmianą sposobu użytkowania obiektu, formalnościami w urzędzie i potencjalnymi kosztami dostosowania do przepisów przeciwpożarowych.

Dlaczego ceny nie spadną

Czynniki, które wywindowały rynek garaży, działają cały czas. Liczba samochodów rośnie, strefy płatnego parkowania w miastach są systematycznie poszerzane, a deweloperzy budują mniej naziemnych miejsc na własnych działkach niż wymagałby tego realny popyt. Do tego dochodzi presja kosztowa: betonu, stali, robocizny. Każda nowa hala garażowa pod budynkiem to dla inwestora wydatek, który dawno przestał być oczywistym dodatkiem do oferty mieszkania.

Wbrew pozorom kontekst jest tu bardzo zbliżony do tego, co obserwujemy w całym sektorze nieruchomości. Mimo wzrostu wynagrodzeń realnie nadal trudno kupić mieszkanie za przeciętną pensję – a tym bardziej dorzucić do niego garaż. Dla wielu rodzin wybór jest dziś prosty: albo większy metraż, albo bezpieczne miejsce dla auta. Coraz rzadziej można mieć jedno i drugie.

To, że murowany garaż na podwórku zaczyna kosztować tyle, co kawalerka w mniejszym mieście, nie jest więc anomalią rynku, tylko jego logiczną konsekwencją. Dopóki w miastach będzie więcej aut niż miejsc do ich parkowania, dopóty będą się znajdowali ludzie gotowi za skrawek własnego asfaltu zapłacić sumę, która jeszcze kilkanaście lat temu wydawała się surrealistyczna.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj