Masz trzy mieszkania na wynajem? Fiskus już szykuje argumenty przeciwko tobie

Najem mieszkania może być prywatny, nawet gdy lokali jest więcej

Na początek ważne zastrzeżenie: samo posiadanie kilku mieszkań nie oznacza jeszcze automatycznie działalności gospodarczej. Podobnie sam najem mieszkania nie musi od razu oznaczać prowadzenia firmy. Od kilku lat linia jest tu dla podatników korzystniejsza, bo duże znaczenie ma uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21. Wynika z niej, że to podatnik decyduje, czy powiązać składniki majątku z działalnością gospodarczą, czy pozostawić je w majątku prywatnym. Do tej uchwały odwołał się również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dosyć ciekawej interpretacji z 19 marca 2026 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.1038.2025.4.MS2. Organ przytoczył następujący fragment:

To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

To bardzo ważne. Jeżeli ktoś ma mieszkanie albo nawet kilka mieszkań i wynajmuje je bez całego zaplecza biznesowego, bez recepcji, sprzątania, cateringu, pracowników i dodatkowych usług, to najem nadal może być traktowany jako najem prywatny. W omawianej sprawie organ zgodził się z podatniczką właśnie w tej części, jednak wskazał również zagrożenia.

Przy najmie większej ilości mieszkań wciąż można rozliczać się ryczałtem

W interpretacji wskazano, że podatniczka nie prowadziła działalności gospodarczej, nie zatrudniała pracowników do obsługi najmu, nie świadczyła usług dodatkowych, a najemców pozyskiwała przez ogłoszenie albo sieć kontaktów. W takim układzie fiskus dopuścił rozliczanie najmu jako najmu prywatnego. Organ stwierdził:

Opierając się więc na opisie zdarzenia oraz na treści uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzam, że uzyskiwane przychody z najmu lokali mieszkalnych powinna Pani kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).

W konsekwencji przychody z takiego najmu mogą być opodatkowane ryczałtem. Stawka wynosi 8,5 proc. przychodów do 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. To nadal najprostszy model rozliczania najmu prywatnego. Co istotne, od 2021 roku z tej formy opodatkowania może korzystać również najem w działalności gospodarczej, więc sam wybór ryczałtu nie przesądza jeszcze o tym, jak fiskus zakwalifikuje całą aktywność podatnika. Ale ta interpretacja ma też drugą, znacznie mniej przyjemną dla podatników stronę.

Problem zaczyna się przy zakupach, remontach i szybkich sprzedażach

W tej samej sprawie Dyrektor KIS uznał, że sprzedaż lokali mieszkalnych powinna być potraktowana jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. I to mimo że podatniczka argumentowała, że zarządza majątkiem prywatnym, a jej decyzje wynikały z sytuacji rodzinnej, mieszkaniowej i zdrowotnej. Organ spojrzał jednak na całość działań: zakup kilku mieszkań, ich wykończenie, wynajem, sprzedaż części lokali, zakup kolejnych nieruchomości, sprzedaż następnego mieszkania po krótkim czasie i dalsze planowanie kolejnych transakcji. W ocenie fiskusa taki schemat zaczął przypominać działalność inwestycyjną i zarobkową. Jak wskazał w przywołanej interpretacji:

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż lokali mieszkalnych będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu całokształt czynności dokonywanych przez Panią świadczy o działaniach prowadzonych przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia lokali mieszkalnych porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

To jest sedno sprawy. Fiskus nie patrzy tylko na pojedynczą sprzedaż (właściciele pojedynczych nieruchomości mogą więc spać spokojnie). Patrzy na cały ciąg działań. Jeżeli nieruchomości są kupowane, wykańczane, wynajmowane, sprzedawane, a środki trafiają na kolejne lokale, urząd może uznać, że podatnik nie tylko zarządza majątkiem, ale faktycznie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. Nie jest to zresztą odosobnione stanowisko — coraz częściej w przepisach i interpretacjach przyjmuje się wprost, że typowy wynajem jest działalnością gospodarczą, nawet jeśli wynajmujący jest przekonany, że jest zwykłą osobą prywatną.

Kilka mieszkań to jeszcze nie firma. Ale schemat działań może na nią wskazywać

Warto uważać na uproszczenie. Nie jest tak, że każdy właściciel trzech mieszkań automatycznie prowadzi działalność gospodarczą. To byłoby zbyt daleko idące. Ale jeżeli tych mieszkań jest kilka, transakcje następują w krótkich odstępach czasu, lokale są remontowane, wynajmowane, sprzedawane z zyskiem, a potem kupowane są następne, fiskus może zobaczyć w tym coś więcej niż spokojne inwestowanie oszczędności. W interpretacji organ napisał:

Z wniosku wynika, że dokonała Pani nabycia, wynajmu i sprzedaży mieszkań przy ul.: B1, B2, B3 w krótkim okresie czasu tj. od 2021 r. do 2023 r. Nabyła Pani także mieszkanie przy ul. D w 2023 r. i je Pani wynajmuje. Również z takim zamiarem nabyła Pani w 2023 r. cesję praw i obowiązków do mieszkania przy ul. E. Mieszkanie przy ul. C choć nabyła Pani do własnych celów mieszkaniowych w lutym 2024 r. za cenę (...) zł sprzedała Pani w krótkim okresie czasu, tj. w czerwcu 2025 r. za cenę (...) zł. Pani działania wskazują, że nabywanie lokali, ich wykończenie i w niedługim odstępie czasu sprzedaż ma charakter inwestycyjny i zarobkowy.

Ten fragment pokazuje, jak fiskus buduje argumentację. Nie wystarczy powiedzieć: „to mój majątek prywatny”. Jeżeli z okoliczności wynika powtarzalność, zorganizowanie i zarobkowy charakter działań, samo nazwanie tego majątkiem prywatnym może nie wystarczyć. Fiskus bacznie obserwuje i analizuje wszystkie ruchy podatkowe. Często nie czeka aż podatnik zapyta, a sam wszczyna postępowania wyjaśniające i domaga się opłacenia należnego (jego zdaniem) podatku, o którym nawet nie pomyśleliśmy. W takich sytuacjach podatnicy stają przed sporym wyzwaniem, bo tłumaczenie, że przecież nie prowadzą firmy i wszystkie ich działania dokonywane są prywatnie, może nie przynieść zamierzonego efektu.

Działalność gospodarcza nie musi być zarejestrowana

Część podatników nadal zakłada, że skoro nie mają wpisu w CEIDG, to nie prowadzą działalności gospodarczej. To błąd. Na gruncie podatku dochodowego liczy się rzeczywisty charakter działań, a nie tylko formalna rejestracja. Organ przypomniał, że działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Co ważne, może zostać tak zakwalifikowana niezależnie od tego, czy podatnik formalnie ją zarejestrował. Dyrektor KIS jasno podkreślił, że:

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Kwalifikacja przychodu decyduje o sposobie opodatkowania

Dlaczego to ma takie znaczenie? Bo kwalifikacja przychodu decyduje o sposobie opodatkowania. Jeżeli sprzedaż mieszkania jest prywatnym zbyciem nieruchomości, można analizować pięcioletni termin, PIT-39 i ewentualną ulgę mieszkaniową. Warto przy tym wiedzieć, jak rozliczyć sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu, bo to właśnie ten reżim daje podatnikowi dostęp do preferencji. Jeżeli jednak fiskus uzna, że sprzedaż nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, podatnik wpada w zupełnie inny reżim.

Utrata ulgi mieszkaniowej to realne obciążenie finansowe

W omawianej sprawie miało to bardzo konkretne konsekwencje. Organ uznał, że skoro sprzedaż lokali nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, to nie można zastosować ulgi mieszkaniowej właściwej dla prywatnej sprzedaży nieruchomości. To może spotkać praktycznie każdego, kto znajduje się w podobnej sytuacji. Brak ulgi mieszkaniowej to konkretne obciążenie finansowe — zwłaszcza że przy zbyciu prywatnym do kosztów można zaliczyć szereg wydatków, a katalog tego, co odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej, bywa naprawdę szeroki. Trzeba też pamiętać, że standardowo sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat i tak wiąże się z 19-procentowym podatkiem, a w razie zakwalifikowania transakcji do działalności gospodarczej fiskus będzie domagał się nie tylko kwoty podstawowej, ale również odsetek. A to może zaważyć na rentowności danej transakcji.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj