To ostatnia okazja by zarobić więcej na wynajmowaniu mieszkania

Jak więcej zarobić na najmie

Rząd zamierza od przyszłego roku wprowadzić zmiany podatkowe, które istotnie zmniejszą opłacalność najmu. Dziś osoby fizyczne mają do wyboru dwie opcje rozliczania z fiskusem. Według skali podatkowej (17 proc. i 32 proc od dochodu). Ryczałt (8,5 proc. od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł). Zaletą ryczałtu jest prostota rozliczenia. Wadą brak możliwości odliczenia kosztów. To istotna wada, bo remont czy kupno wyposażenia to nie jest mały wydatek. Dotąd, wynajmujący mogli też amortyzować lokal, czyli odliczać od dochodu wydatki poniesiona na jego zakup.

Od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego ma być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych bez prawa stosowania skali podatkowej.  Koniec z amortyzacją. Nie zmieniają się jedynie stawki ryczałtu. W dalszym ciągu będą wynosiły 8,5 proc. od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Spiesz się z remontem

Do końca roku dużo czasu już nie zostało. Właściciele mieszkań na wynajem powinni zastanowić się czy wymagają one jakiś inwestycji. Jeśli planowaliście odświeżenie, remont łazienki czy kupno nowych mebli w przyszłym roku, zróbcie to teraz. Zdążycie jeszcze, rozliczając najem, zapłacić podatek od dochodu i odliczyć sobie koszty. O ile zdołacie znaleźć wykonawców tych robót. Wiadomo że stoi się do nich dziś w długich kolejkach. Dlatego to już naprawdę ostatni moment, by zaplanować takie prace.

Następnie warto przejrzeć umowę z najemcami. Z przychodów nadal można będzie wyłączyć opłaty związane z lokalem. W umowie najmu trzeba precyzyjnie rozgraniczyć stawkę czynszu od opłat eksploatacyjnych. Należy je wyodrębnić i obowiązek ich pokrywania przenieść na najemcę. Nie znaczy to, że najemca musi sam regulować te opłaty. Nadal wynajmujący może przyjąć płatności i uregulować opłaty w imieniu najemcy. Właściciel mieszkania podatek zapłaci wtedy tylko od czynszu. W razie gdy najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu, przychodem wynajmującego jest cała określona w umowie kwota wynagrodzenia za najem.

Opłaty można odliczyć

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną, w której jasno to wyjaśnia (2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR):

„Jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej. Tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Jest jeszcze jedna istotna kwestia, o której trzeba pamiętać, chcąc skorzystać z prawa wyłączenia z przychodów opłat eksploatacyjnych. Wysokość tych opłat musi wynikać z faktur za zużycie bądź wydruków z systemu księgowego zarządcy budynku. Nie może być tak, że ustalamy z najemcą w umowie kwotę czynszu, uwzględniającą jedynie szacunkowe opłaty.