Eksperci prognozują, że ceny mieszkań w 2022 r. prawdopodobnie będą nadal rosnąć – choć wolniej, niż miało to miejsce w poprzednim roku. Sęk w tym, że spada również zdolność kredytowa, a jednocześnie – deweloperzy rozpoczynają stosunkowo mało inwestycji. Jak się okazuje, rząd na dokładkę – przez nowe warunki techniczne dla budynków – może jeszcze pogorszyć sytuację na rynku mieszkaniowym.
Nowe warunki techniczne dla budynków. Ceny mieszkań mogą wzrosnąć jeszcze mocniej
Do jesieni 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zakończyć prace nad rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki mieszkalne. Jak jednak zwraca uwagę Prawo.pl, projekt jest pełen nieścisłości i błędów redakcyjnych. Takiego zdania jest nie tylko Polski Związek Firm Deweloperskich, ale też – Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej oraz Stowarzyszenie Architektów.
Na co zwracają uwagę przedstawiciele wyżej wymienionych organizacji i eksperci? Po pierwsze – z projektu rozporządzenia wynika, że zniknie możliwość nieokreślania czasu nasłonecznienia dla mieszkania jednopokojowego w zabudowie śródmiejskiej. Teoretycznie taka zmiana powinna cieszyć – blokowałaby bowiem możliwość powstawania ciemnych kawalerek. Sęk w tym, że zdaniem ekspertów zablokuje możliwość budowania jakichkolwiek kawalerek w centrach miast. Jak zwraca uwagę na łamach Prawo.pl radca prawny PZFD Przemysław Dziąg, w środmieściach miast często są jeszcze wolne działki – ale z nakazem zabudowy pierzejowej i pierzeją zwróconą na północ. Gdyby nowe przepisy weszły w życie, mogłyby uniemożliwić zaprojektowanie jakichkolwiek mieszkań w takich warunkach.
Łatwo z kolei przewidzieć, jak ograniczone możliwości deweloperów wpłyną na ceny mieszkań z rynku pierwotnego. Jeszcze mniejsza podaż (a już teraz jest niska) spowoduje jeszcze mocniejszy wzrost cen, napędzany dodatkowo droższymi materiałami budowlanymi i presją płacową w sektorze budowlanym.
Kolejny problem? Miejsca postojowe
Nowe warunki techniczne dla budynków mają również zmienić zasady dotyczące budowy miejsc parkingowych. Jeśli projekt w obecnym kształcie wszedłby w życie, deweloperzy musieliby budować stanowiska postojowe w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi dojazdowej. Ponownie – intencja urzędników wydaje się słuszna, ale i tu pojawia się problem. W wielu przypadkach konieczne mogłoby się okazać dobudowanie dodatkowej kondygnacji w garażu podziemnym. To z kolei wpłynie na wzrost kosztów poniesionych przez dewelopera, a w rezultacie… na rosnące ceny mieszkań w 2022 i kolejnych latach. Zwłaszcza, że część kosztów budowy miejsc postojowych i tak jest wliczana w cenę mieszkań.
Eksperci wskazują również, że nowe warunki techniczne dla budynków wymuszą też, by 6 proc. mieszkań w każdej nowej inwetsycji było przystosowanych dla osób z niepełnosprawnościami. Oprócz tego – pojawia się również problem z definicją działki.
Wszystko wskazuje więc na to, że może i MRiT chciało dobrze – ale zmiany mogą doprowadzić do jeszcze mocniejszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza z rynku pierwotnego. Z drugiej strony – ciężko będzie zaprojektować przepisy tak, by z jednej strony poprawiały komfort życia mieszkańców nowych inwestycji, a z drugiej – nie spowodowały gwałtownych wzrostów cen. Jest to zatem patowa sytuacja, z której trudno będzie znaleźć wyjście.
