Złe informacje podatkowe dla osób wynajmujących wiele mieszkań na raz

Nieruchomości Podatki dołącz do dyskusji (61) 26.01.2019
Złe informacje podatkowe dla osób wynajmujących wiele mieszkań na raz

Udostępnij

Rafał Chabasiński

Prywatni najemcy, nieprowadzący działalności gospodarczej, mogą liczyć na preferencje podatkowe. Co jednak, jeśli taka osoba chce zwiększyć skalę działalności? Wyrok NSA wskazuje na to, że wynajem wielu mieszkań nie uprawnia do ryczałtu. Taki najemca musi się rozliczać z uzyskanych dochodów jak przedsiębiorca.

Jeszcze najem prywatny, czy już działalność gospodarcza?

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie ryczałtu od najmu może oznaczać dla wielu najemców dodatkowe koszty. Sprawę opisuje Gazeta Wyborcza. Pewna kobieta wynajmowała z mężem kilka mieszkań i uzyskiwała z tego tytułu dochód, od którego płaciła ryczałt. Postanowiła zainwestować posiadane pieniądze w większą ilość nieruchomości. Na wszelki wypadek jednak wystosowała do właściwego urzędu skarbowego wniosek o interpretację indywidualną. Jej przedmiotem było to, czy nadal będzie mogła rozliczać się w formie ryczałtu.

Zaznaczyła ona, że poniesione nakłady zwrócić się jej mają po 15-25 latach. Jej zdaniem, przy mizernym oprocentowaniu lokat, wynajem to jedyny rozsądny sposób na powiększenie majątku. Jednocześnie planowała wynająć specjalistyczną firmę, która zajmowałaby się wszystkimi czynnościami związanymi z najmem. Jej rola w przedsięwzięciu miałaby się ograniczać do otrzymywania przelewów na konto. Urząd skarbowy stanął jednak na stanowisku, że o ryczałcie w tym przypadku być nie może. Co więcej, sam fakt wynajmu większej ilości mieszkań w jego ocenie należy uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. W tą wliczałyby się nie tylko mieszkania, które podatniczka zamierzała kupić, ale także te, które już wynajmowała.

NSA orzekł jednoznacznie, że wynajem wielu mieszkań nie uprawnia do ryczałtu

Kobieta oczywiście odwołała się od tej decyzji do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Konieczność prowadzenia działalności gospodarczej wiązałaby się w tym przypadku nie tylko z mniej korzystną stawką podatku, ale również z mnóstwem innych kłopotliwych formalności. Chociażby z prowadzeniem podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Sąd utrzymał jednak w mocy decyzję urzędu skarbowego. Od tej decyzji podatniczka również się odwołała, do NSA.

Ten również, 15 stycznia, przychylił się ostatecznie do argumentacji organu podatkowego. NSA uznał, że wynajem wielu mieszkań nie uprawnia do ryczałtu. Ten rodzaj aktywności, zdaniem sądu, wypełnia znamiona profesjonalnej, zarobkowej i zorganizowanej działalności zarobkowej. Warto także dodać, że byłaby ona prowadzona w sposób ciągły. To z kolei oznacza, że nie można w jej przypadku mówić o najmie prywatnym. To, że kobieta nie wykonywałaby tej działalności osobiście nie ma dla sądu znaczenia – wciąż ma ona zorganizowany charakter.

Wyrok NSA będzie miał najpewniej duże znaczenie dla przyszłych rozstrzygnięć organów podatkowych i sądów

Jakie mogą być konsekwencje wyroku? Z całą pewnością, administracja skarbowa zwróci uwagę na kwestię ilości posiadanych mieszkań. To z kolei oznaczać może, bardziej skrupulatne podejście co to tego, ile mieszkań podatnik wynajmuje. Trzeba jednocześnie przyznać, że przepisy dotyczące ryczałtu od najmu nie są do końca precyzyjne. Ściślej rzecz ujmując: art. 1 pkt 2) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne zakłada, że ryczałt nie dotyczy umów zawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Czym jednak jest działalność gospodarcza? Ta ustawa odsyła nas do ustawy o podatku dochodowym. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się definicją z art. 5a. Musi ona być  prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Jeżeli chodzi o sam ryczałt od najmu, podatek wynosi 8,5% – pod warunkiem, że jego przychód nie przekracza 100.000 zł. Wówczas stawka rośnie do 12,5%. Brakuje jednak jasnego rozróżnienia, czym się dokładnie różni „najem prywatny” od faktycznej działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, szczególną rolę do spełnienia ma orzecznictwo sądów administracyjnych. Warto tutaj przypomnieć, że w podobnych sprawach wojewódzkie sądy administracyjne stawały po stronie podatników wówczas, gdy najem miał ewidentnie charakter poboczny i nie stanowił ich głównego źródła utrzymania. Dlatego też ten konkretny wyrok NSA może mieć bardzo istotne znaczenie w przyszłości dla najemców wynajmujących wiele mieszkań i próbujących korzystać z ryczałtu.