Rynek nieruchomości w Polsce ma całe mnóstwo bolączek. Ceny mieszkań od dawna przyprawiają o ból głowy. Nie bez powodu mówi się wręcz o bańce. Co jednak jeśli żadnej bańki na rynku nieruchomości nie ma, a wzrost cen mieszkań jest dość naturalny? W takim wypadku nic nie pęknie, a ceny nie spadną.
Zakup własnego mieszkania w ciągu ostatnich lat urósł do rangi poważnego problemu społecznego
Dostępność mieszkań w Polsce od wielu lat stanowi poważny problem społeczny, który w szczególności dotyka osoby młode. Zakup własnego mieszkania jest marzeniem, które coraz trudniej jest zrealizować. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Obecnie największą przeszkodą wydają się astronomiczne koszty kredytów hipotecznych, które wynikają z wysokiego poziomu stóp procentowych. Wcześniej jednak mówiło się wręcz o istnieniu bańki na rynku mieszkaniowym.
Co do jej istnienia opinie ekspertów były dość rozbieżne. Trzeba przyznać, że była to dość wiarygodna teza. Od co najmniej 10 lat możemy zaobserwować szybki wzrost cen mieszkań w Europie. Problemy mieszkaniowe Polaków tylko wzmacniały percepcję niepokojącego i nienaturalnego zjawiska. Narodowy Bank Polski opublikował jednak zestawienie cen nieruchomości obejmujące okres od III kw. 2006 r. do II kw. 2022 r. Wnioski wydają się dość zaskakujące.
Wzrost cen nowych mieszkań od 2006 r. Dane: NBP pic.twitter.com/ujF9IC6ETw
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) October 15, 2022
Owszem, wzrost cen nieruchomości w wybranych miastach w omawianym okresie jest zauważalny. Rynek pierwotny i wtórny są pod tym względem porównywalne. Nominalny wzrost cen transakcyjnych w przypadku mieszkań nowych waha się między 64 proc. w Krakowie a 221 proc. we Wrocławiu. Na rynku wtórnym ceny najwolniej rosły w Warszawie, bo o „raptem” 89 proc. Największy wzrost w ciągu tych 16 lat odnotowano w Łodzi: aż o 250 proc. Wyliczenia dla poszczególnych miast można znaleźć na twitterowym profilu analityka rynku nieruchomości Tomasza Narkuna.
Wzrost cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 15 lat może być zjawiskiem całkowicie naturalnym
Na pierwszy rzut oka to dużo. Warto jednak zauważyć, że mowa o względnie długim okresie, w którego trakcie wiele się wydarzyło w życiu gospodarczym naszego kraju. Wymienić należałoby między innymi boom gospodarczy wynikający z wejścia Polski do Unii Europejskiej, kryzys finansowy lat 2007-2009, kryzys frankowy i cały szereg kryzysów, z jakimi borykamy się teraz. Nastąpiły również istotne zmiany kulturowe. Jedną z nich będzie ucieczka młodych za pracą do metropolii. Druga to masowa migracja obywateli Ukrainy, na której wisiała nasza gospodarka na długo przed ostatnią rosyjską inwazją na ten kraj.
Nie sposób także w kontekście cen nieruchomości nad Wisłą nie wspomnieć o zjawisku spekulacji. Pierwszym skojarzeniem mogą dzisiaj być zagraniczne fundusze, które rzekomo wykupują całe bloki na pniu. W ciągu najbliższych kilku lat mogą mieć w swoich rękach dziesiątki tysięcy mieszkań. Tymczasem każdego roku oddaje się ich do użytku około 140 tysięcy.
Jeżeli ktoś spekulował na mieszkaniach na potęgę, to ci nieco zamożniejsi „zwykli Polacy”. Nie bez powodu: była to pewna lokata kapitału, która dodatkowo mogła zapewniać upragniony pasywny dochód. Fundusze zaś wydają się wręcz nadzieją na ucywilizowanie rynku najmu.
Okazuje się więc, że wzrost cen mieszkań w Polsce może być całkiem naturalnym zjawiskiem, jeśli patrzy się na niego w dłuższej perspektywie. To z kolei prowadzi za sobą szereg konsekwencji.
Jeśli nie ma żadnej bańki na rynku nieruchomości, to nie ma czemu pęknąć i zatrzymać wzrost cen mieszkań
Jeżeli nie ma żadnej bańki, to nic nie pęknie. Skoro tak, to nie ma co liczyć na błyskawiczny spadek cen pomimo załamania się popytu na kredyt hipoteczny. Jakby tego było mało, kryzys inflacyjny prawdopodobnie napędzi tylko dalszy wzrost cen w momencie, gdy deweloperzy będą budować mniej mieszkań wraz ze spadkiem popytu. Już teraz ceny mieszkań znowu zaczęły rosnać.
Jeżeli wzrost cen mieszkań nie jest jakoś nadnaturalnie wysoki, to przyczyn problemu Polaków należy upatrywać gdzie indziej. Jakkolwiek by to nie zabrzmiało: to nie tyle mieszkania są drogie, ile młodzi Polacy są po prostu biedni. Oznacza to, że problemu nijak nie rozwiążą próby wyeliminowania im konkurencji za pomocą mechanizmów podatkowych. Podatek katastralny byłby jedynie współczesną wersją domiaru, próbą ukarania inwestorów za to, że ulokowali jakiś kapitał w mieszkania.
Wydaje się więc, że nie ma jakiegoś jednego cudownego sposobu na uzdrowienie rynku nieruchomości. Nie wystarczy poczekać, aż los się odwróci, albo skończy się obecny kryzys. Opodatkowanie spekulantów nie poprawi sytuacji osób szukających lokum, by w nim po prostu mieszkać. Trudno także działać w kierunku poprawy sytuacji materialnej polskich rodzin w warunkach poważnego kryzysu gospodarczego. Cóż w takim razie zostaje? To samo, co zwykle: zaciskanie zębów, niestety.
