Najemca może podnająć wynajmowane przez siebie mieszkanie osobie trzeciej
Wynajmowanie komuś innemu swojego mieszkania albo dowolnej innej nieruchomości wiąże się z różnego rodzaju ryzykiem. Co, jeśli nasz najemca zacznie się uchylać od płacenia czynszu? Co, jeśli zdewastuje naszą własność? Może się też zdarzyć, że liczba osób mieszkających w lokalu wymknie się spod naszej kontroli.
Mało kto będzie się czepiać przyjmowania przez najemcę gości w wynajmowanym mieszkaniu. W każdym razie nie ma wyraźnych podstaw prawnych do takich pretensji. Dotyczy to także okazyjnego i krótkotrwałego nocowania w takim miejscu. Jeśli jednak obecność dodatkowej osoby stanie się czymś stałym, to całkiem możliwe, że mamy do czynienia z podnajmem. Nie da się ukryć, że niektórzy najemcy mogą w ten sposób sobie po prostu dorabiać.
Podnajem to po prostu sytuacja, w której najemca podnajmuje wynajmowaną przez siebie nieruchomość osobie trzeciej. Czy taka praktyka jest zgodna z prawem? Jak najbardziej. Interesującym nas przepisem jest art. 668 kodeksu cywilnego.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Warto wspomnieć, że podnajem obejmuje te przypadki, w którym nasz najemca otrzymuje zapłatę od swojego najemcy. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z "bezpłatnym użytkowaniem". Pod względem prawnym obydwie instytucje wyglądają dokładnie tak samo. Nie będą się zresztą zbytnio różniły od pierwotnej umowy najmu. Są jedynie dwie istotne różnice. Przede wszystkim najemca i osoba podnajmująca odpowiadają względem nas za użytkowanie wynajmowanego lokalu. Umowa podnajmu ulega też automatycznemu rozwiązaniu wtedy, gdy kończy się pierwotny stosunek najmu.
Sprzeciw w umowie najmu to jedyny środek, który z całą pewnością jest w stanie powstrzymać podnajem nieruchomości
Kluczowym pytaniem jest to, czy podnajem jest możliwy także w przypadku sprzeciwu ze strony wynajmującego. Na szczęście odpowiedź jest w tym przypadku jednoznaczna: nie. Interesy właściciela potencjalnie podnajmowanej nieruchomości są chronione na dwa sposoby. W pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na sformułowanie "jeżeli umowa mu tego nie zabrania" w §1 przytoczonego wyżej przepisu. Jeśli więc wyraźnie zastrzeżemy w umowie najmu, że o żadnym podnajmie nie ma mowy, to nasz najemca ma automatycznie zamkniętą taką możliwość.
Załóżmy jednak, że zapomnieliśmy zawrzeć stosowną klauzulę w umowie. Co w takiej sytuacji? Gdybyśmy uwzględniali jedynie treść art. 668 k.c., to musielibyśmy dojść do wniosku, że brak umownego zakazu sprawia, że podnajem będzie dopuszczalny w każdym przypadku. Ustawodawca najwyraźniej też doszedł do takiego wniosku i naprawił to karygodne niedopatrzenie w art. 688² k.c.
Na uwagę zasługuje jednak dość osobliwe zastrzeżenie, które znajdziemy w drugim zdaniu zacytowanego przepisu. Jeżeli najemca jest wobec kogoś obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, to może podnająć jej mieszkanie bez zgody jego właściciela. Być może chodzi o zapewnienie takie takiej osobie ewidentnie potrzebującej wsparcia materialnego jakiegoś dachu nad głową. Przy czym powinniśmy pamiętać, że wciąż w grę wchodzi zakaz podnajmu w umowie zawartej z najemcą. Wówczas należy domniemywać, że art. 668² k.c. nie ma zastosowania, a umowny sprzeciw wynajmującego pozostaje skuteczny.
