Czy spadkodawca może tak sporządzić testament, by uniemożliwić spadkobiercom sprzedaż rodzinnego domu?

Spadkodawca ma prawo decydować o losach swojego majątku. Zgodnie z przepisami może więc korzystać z rzeczy, które są jego własnością, pobierać z nich pożytki i dochody, ale także – rozporządzać nimi. To ostatnie oznacza, że wolno mu przekazać je w darowiźnie, sprzedać czy zadecydować, kto otrzyma je po jego śmierci.

Jeśli chodzi o dziedziczenie konkretnych przedmiotów, to taką możliwość wprowadza testament. Spadkodawca może w nim bowiem ustanowić zapis zwykły czy zapis windykacyjny i w ten sposób upewnić się, że dane składniki majątku trafią do wskazanych przez niego osób.

To jednak nie do końca rozwiązuje problem. W końcu jeśli np. spadkodawca latami budował dom, w którym wychowywały się jego dzieci albo jeszcze lepiej – sam dorastał w tym domu, mógłby chcieć, by nieruchomość została w rodzinie. Nie ma przy tym gwarancji, że jeśli wskaże konkretnego zapisobiorcę czy spadkobiercę, to taka osoba potem nie zdecyduje się na sprzedaż. I tu pojawia się pytanie – czy można w jakiś sposób jej to uniemożliwić?

Czy spadkodawca może ustanowić zakaz sprzedaży domu lub innych przedmiotów w testamencie?

Intuicyjnie może się wydawać, że najłatwiej wykorzystać tu właśnie zapis windykacyjny i zastrzec, że dom ma przypaść np. córce pod warunkiem, że go nie sprzeda. Rzecz w tym, że przepisy nie pozwalają, by zapis windykacyjny ustanowić „pod warunkiem”. W takim wypadku postanowienie o warunku traktuje się jakby nie istniało.

Wracając do wspomnianego przykładu, efekt byłby więc taki, że spadkodawca jedynie przekazałby córce nieruchomość (bez zakazu jej sprzedaży). Ewentualnie jeśli z treści testamentu czy z okoliczności wynikałoby, że bez tego zastrzeżenia spadkodawca w ogóle nie ustanowiłby zapisu, to zapis ten byłby nieważny. W żaden sposób nie uniemożliwiłoby to więc sprzedaży.

A może zakaz sprzedaży domu w formie polecenia?

Oprócz zapisów istnieją jednak także inne rozporządzenia w testamencie. Wśród nich znajduje się także polecenie testamentowe. Polega ono na zobowiązaniu danej osoby, by podjęła określone działanie albo by od danej czynności się powstrzymała.

Spadkodawca mógłby więc chcieć ustanowić zakaz sprzedaży domu w testamencie (czy jakiegokolwiek innego składnika majątku) właśnie w oparciu o polecenie. Krótko mówiąc – mógłby nie tylko zapisać dom konkretnej osobie, ale dodatkowo polecić jej, aby domu nie sprzedawała.

Rzecz w tym, że jeśli chodzi o polecenia, nie ma pełnej dowolności. Istnieją tu pewne ograniczenia. Spadkodawca nie może żądać rzeczy, które są niemożliwe do wykonania, sprzeczne z przepisami czy z zasadami współżycia społecznego.

Jak to zostało wspomniane, właściciel ma prawo m.in. do rozporządzania daną rzeczą. Może ją więc chociażby sprzedać. W sytuacji, gdy spadkodawca poleceniem by tego zabraniał, w ogromnym stopniu ograniczyłby uprawnienia nowego właściciela (spadkobiercy czy zapisobiorcy). Nie może więc wprowadzić zakazu sprzedaży domu w testamencie ani przez polecenie, ani przez zapis.

Na marginesie warto jednak wspomnieć, że spadkodawca ma za to pewne możliwości, by ewentualną sprzedaż domu mocno utrudnić. Może np. obciążyć nieruchomość służebnością osobistą na rzecz konkretnej osoby. To znacznie zmniejszy atrakcyjność jej sprzedaży (a więc liczbę potencjalnych kupców). Druga opcja to ustanowienie co najmniej kilku członków rodziny współwłaścicielami nieruchomości albo zadbanie jeszcze za życia o to, by takim współwłaścicielem stał się ktoś spoza kręgu spadkobierców. Wprawdzie nie uniemożliwi to całkowicie sprzedaży, ale znacznie ją utrudni, bo żaden ze współwłaścicieli nie będzie mógł samodzielnie zadecydować o losie domu.