Masz hałaśliwego sąsiada lub biuro w klatce? Nowe przepisy pozwolą na to reagować

Koniec z blokowaniem decyzji we wspólnotach mieszkaniowych. Kto nie głosuje, traci wpływ

Obecnie w Polsce funkcjonuje niemal 200 tysięcy wspólnot mieszkaniowych, a ich codzienne działanie opiera się na dość archaicznej ustawie. Główną bolączką, na którą od lat narzekają zarządcy nieruchomości, jest ogromny problem z przeforsowaniem podstawowych ustaleń. Z powodu niskiej frekwencji na corocznych zebraniach, setki budynków trwają w martwym punkcie, nie mogąc formalnie zatwierdzić sprawozdań finansowych, ustalić wysokości nowych zaliczek czy zaplanować najpilniejszej naprawy cieknącego dachu.

Jak na łamach „Rzeczpospolitej" twierdzi wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski, czas przestać premiować biernych właścicieli kosztem tych aktywnych, którym zależy na bezpiecznym otoczeniu.

Zwykła większość przesądzi o losie corocznych uchwał

Nowe prawo wprowadzi tu prawdziwą rewolucję. Ułatwienia obejmą coroczne uchwały – jeśli na zebraniu nie uda się osiągnąć bezwzględnej większości, o ostatecznym wyniku przesądzi po prostu zwykła większość osób, które faktycznie wzięły udział w głosowaniu. Taki mechanizm od lat z powodzeniem działa chociażby w spółdzielniach, ucinając organizacyjny chaos. Dotychczas głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej potrafiło ciągnąć się miesiącami, bo zarząd musiał chodzić od drzwi do drzwi i zbierać brakujące podpisy.

Uciążliwe sąsiedztwo i wyższe rachunki za biznes w bloku

Resort bierze również pod lupę kwestię lokali użytkowych i najmu krótkoterminowego, w którym zmiany od maja 2026 wprowadzą m.in. obowiązkową rejestrację takich nieruchomości. Zmiana przeznaczenia zwykłego mieszkania na tętniącą życiem działalność komercyjną będzie od teraz wymagała oficjalnej zgody całej wspólnoty.

Co więcej, jeśli w budynku funkcjonuje na przykład gwarne biuro, które wyraźnie obciąża budżet wspólnoty (chociażby przez zużycie światła, konieczność częstszego sprzątania korytarzy czy serwisowania wind), sąsiedzi zyskają pełne prawo do obciążenia takiego właściciela wyższymi opłatami. Każdy taki krok będzie musiał mieć oczywiście mocne oparcie w rzetelnych kalkulacjach przygotowanych przez administrację. W razie nadużyć właścicielom lokali nadal będzie przysługiwać zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu w terminie sześciu tygodni od jej podjęcia.

Regulaminy domowe wreszcie z ustawową rangą

Bardzo ważną nowością jest również nadanie ustawowej rangi regulaminom domowym. Obecnie większość osiedli posiada swoje wewnętrzne spisy reguł, ale brakuje skutecznych narzędzi do ich prawnego egzekwowania. Ujęcie tego elementu w nowych przepisach ma dać wspólnotom dodatkowe argumenty w dyskusjach z lokatorami notorycznie łamiącymi zasady współżycia sąsiedzkiego – np. tymi, którzy organizują głośny remont w bloku o świcie czy w niedzielę.

Szybkie pożegnanie z zarządcą i odzyskanie władzy

Kolejna rewolucyjna zmiana uderza w pewne praktyki firm budujących osiedla. Bardzo często to sam inwestor z góry narzuca mieszkańcom pierwszego zarządcę, który dba bardziej o dobre relacje z deweloperem niż o komfort nowych lokatorów. Odwołanie takiego administratora bywało dla wspólnoty uciążliwe i kosztowne. Po nowelizacji właściciele sami, w wygodniejszej formie i bez konieczności opłacania notariusza, zdecydują, w czyje ręce powierzyć opiekę nad swoimi budynkami.

Wspólnota wreszcie pozwie wykonawcę bez stuprocentowej zgody

Znacznie łatwiej będzie także wyegzekwować usunięcie usterek w częściach wspólnych. Przy odbiorach kluczy większość kupujących skupia się na krzywych ścianach w swoim salonie, ignorując pękające tynki w garażu. Dotychczasowe prawo mocno utrudniało batalię w sądzie, wymagając zebrania stu procent podpisów od wszystkich mieszkańców. Nowe przepisy wreszcie upodmiotowią samą wspólnotę, pozwalając jej na szybkie wytoczenie powództwa i zmuszenie wykonawcy do napraw.

Ciąg dalszy walki z patodeweloperką

Osobnym, choć równie palącym wątkiem zapowiadanych zmian, jest walka z patodeweloperką i inwestorami omijającymi normy budowlane. Chodzi o firmy stawiające obiekty udające hotele po to tylko, by sprzedawać w nich kilkunastometrowe mikrokawalerki. Resort nakłada bezwzględny zakaz przenoszenia własności pojedynczych lokali w takich budynkach – chyba że zaoferują one minimum 25 metrów kwadratowych i spełnią rygorystyczne standardy nasłonecznienia. Aby uniknąć wysypu wniosków od deweloperów próbujących w ostatniej chwili obejść przepisy, datę graniczną dla tych restrykcji ustalono już na koniec 2025 roku.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj