Jak rozwiązać problem z niedoborem mieszkań na rynku? Zwiększenie podaży rządzącym nie wyszło. Porażki swoich programów zrzucili na nieprzekazywanie gruntów przez samorządy. Teraz znowu próbują populizmu. Głównym kozłem ofiarnym są zagraniczne fundusze inwestycyjne. Teraz chcą dodatkowo skomplikować inwestorom nabycie kolejnego mieszkania. Granicę ma stanowić szósta nieruchomość.
Nabycie kolejnego mieszkania staje się problemem dla rządu od szóstego w górę
Pewną stałą rynku nieruchomości w Polsce jest to, że mieszkań jest dużo mniej, niż wynikałoby to z zapotrzebowania społecznego. Ściślej mówiąc: brakuje lokali w rozsądnej cenie, o przynajmniej ustawowym metrażu i ulokowanych w większych miastach, w których młodzi Polacy rzeczywiście chcieliby mieszkać. Problemu nijak nie są w stanie rozwiązać rządowe programy w rodzaju „Mieszkania Plus” czy „Mieszkania Dla Młodych”.
Irytację społeczeństwa pogarsza obecna sytuacja. Kryzys inflacyjny sprawił, że dostanie kredytu hipotecznego jest dużo trudniejsze niż jeszcze dwa lata temu. Do tego dochodzi kwestia spłacania wyśrubowanych rat kredytu. W tej sytuacji bardzo łatwo o szukanie jakiegoś kozła ofiarnego. Tym najczęściej są zagraniczne fundusze inwestycyjne, które rzekomo wykupują całe bloki na pniu. Jak jest naprawdę? Według prognoz za kilka lat mają posiadać 66 tysięcy mieszkań w całej Polsce. Tymczasem każdego roku oddawanych jest do użytku ponad 200 tysięcy.
Owszem, niektóre źródła podają, że nawet 17 proc. mieszkań w metropoliach może trafiać w ręce funduszy chcących zarabiać na najmie instytucjonalnym. W tym akurat nie ma nic złego, dopóki nie mówimy o krótkoterminowym podnajmie nastawionym na turystów. Tutaj w grę również wchodzi profesjonalna, masowa działalność pseudohoteli, która rzeczywiście wpływa negatywnie na rynek nieruchomości i tkankę miejską w miejscowościach turystycznych.
Dlaczego warto tak drobiazgowo analizować zjawiska na rynku nieruchomości? Dlatego, że prędzej czy później za ich rozwiązywanie wezmą się politycy. Tym najłatwiej idzie zajmowanie się problemami, które są całkowicie fikcyjne lub rozdmuchane do niemożebnych rozmiarów. Teraz na celowniku rządzących znalazło się nabycie kolejnego mieszkania przez osoby, które mają ich już pięć. Premier Mateusz Morawiecki już zasugerował zastosowanie względem nich podatkowej represji. Wtóruje mu minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
Trudno oprzeć się wrażeniu, że rząd nie wie, komu tak naprawdę chce przywalić nowym podatkiem
Szef rządu w sobotnim wywiadzie dla RMF FM zasugerował, że należy się też przyjrzeć osobom posiadającym 7-8 mieszkań. Ściślej mówiąc: premier Morawiecki przyznał, że rząd pracuje nad tym, aby:
poprzez opłatę PCC – podatek od czynności cywilno-prawnych – w przypadku takich spekulacyjnych zakupów, kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań jednocześnie, ten inwestor był obłożony dodatkową opłatą.
Jak widać, główną ofiarą mają paść fundusze inwestycyjne. Można śmiało zaryzykować stwierdzenie, że jeśli ktoś rzeczywiście kupuje w Polsce mieszkania w celu ściśle spekulacyjnym, to będą to głównie mniejsi gracze. Mowa o osobach na tyle zamożnych, by było ich stać na nabycie kolejnego mieszkania, ale nie dość bogatych, by bawić się w kupowanie całych bloków. Zdaje sobie z tego sprawę także premier Morawiecki. Dlatego zauważył on, że:
jeżeli ktoś kupił już 7 czy 8 mieszkań, to też należy się przyglądnąć temu, bo to znaczy, że jest to osoba zamożniejsza
Trudno nie zauważyć tej dysproporcji w skali działania jednej i drugiej grupy inwestorów. Żaden szanujący się fundusz inwestycyjny nie będzie zaprzątał sobie głowy raptem kilkoma mieszkaniami. Tutaj należałoby raczej szukać „winowajców” wśród flipperów i ewentualnie mniejszych podmiotów szukających zarobku na Airbnb. Mogą się też trafić osoby liczące po prostu na stabilne ulokowanie niemałego kapitału w czasach inflacji. Komu więc rządzący chcą przywalić nowym mechanizmem podatkowym? Z wyjaśnieniem spieszy minister Buda.
Bez względu czy to jest instytucja czy to jest osoba fizyczna, jeżeli hurtowo skupuje mieszkania, to oznacza to jedno – dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania to są wyższe ceny i to jest mniejszy wybór. Dlatego chcemy to ograniczyć
Czym jest „hurtowe skupywanie mieszkania”?
5 plus to jest rzeczywiście ten poziom, nad którym się powinniśmy zastanowić. Myślę, że od 6. mieszkania moglibyśmy takie reguły wprowadzać
Spokojnie, to nie będzie podatek katastralny
Jest dobra wiadomość. Waldemar Buda kontynuuje bardzo słuszny trend prewencyjnego zapewniania, że rząd ani myśli wprowadzać podatek katastralny. Ta danina w polskich warunkach jest czymś tak złym, że sama sugestia jej wprowadzenia może zatopić każdy projekt zmian w prawie. Prawdę mówiąc, realna próba wprowadzenia tego podatku to wciąż polityczne samobójstwo. Dlatego właściciele nieruchomości w Polsce mogą wciąż spać spokojnie. Co w takim razie, skoro wykluczyliśmy podatek katastralny?
Jest taka propozycja, tylko nie będzie się to opierać o podatek katastralny, tylko będzie ograniczenie w nabyciu, ewentualnie będzie jakiś wyższy podatek przy nabyciu mieszkania kolejnego. (…) To jest kwestia wysokości procentowej podatku od czynności cywilno-prawnych.
Rządzący chcą ograniczyć nabywanie po kilka mieszkań naraz. Wydaje się, że pomysł jest prosty: im więcej nieruchomości kupujesz, tym wyższa będzie stawka procentowa podatku od czynności cywilnoprawnych. Z czysto technicznego punktu widzenia, to może zadziałać. Pozostaje pytanie, czy wprowadzenie takiej zmiany w jakiś sposób rozwiązałoby problem z niedoborem mieszkań. Śmiem pozostawać sceptycznym.
Wygonienie z Polski funduszy inwestycyjnych i skomplikowanie flipperom prowadzenia działalności wcale nie oznacza automatycznej poprawy sytuacji polskich rodzin. Żeby przeciętny Kowalski mógł kupić mieszkanie, to najpierw musi go być na nie stać. Najczęściej będzie to kredyt hipoteczny, który dzisiaj może pozostawać poza jego zasięgiem.
Być może nie jesteśmy w stanie naprawić rynku nieruchomości bez uderzenia w każde nabycie kolejnego mieszkania
To zresztą nie tak, że w Polsce nie buduje się mieszkań. Nawet obietnica PiS pobudowania ich 3 milionów wcale nie jest taka znowu oderwana od rzeczywistości. Przez ostatnie 8 lat pobudowano ich prawie 1,5 miliona. Oczywiście, w przytłaczającej większości rząd nie ma z tym nic wspólnego. Nie zmienia to jednak faktu, że Polska jest jednym z europejskich liderów pod względem budowanych mieszkań. Dlaczego więc cały czas ich brakuje?
Być może prawdziwym problemem i zarazem źródłem domniemanej bańki spekulacyjnej są właśnie zwykli Kowalscy? Mowa o marzeniu o mitycznym pasywnym dochodzie, które uosabia nabycie kolejnego mieszkania. Nie, nie sześciu, a jednego.
Zwykliśmy kupowanie drugiego mieszkania traktować jako coś oczywistego, zupełnie nieszkodliwego i absolutnie niemającego wpływu w większej skali. Nie ma przecież nic złego w mieszkaniu po babci, czy drugim mieszkaniu w nadmorskiej miejscowości albo w którejś metropolii. Do pozyskania drugiego lokalu nie trzeba być przecież milionerem. Tym samym przed kryzysem naprawdę wielu Polaków lokowało kapitał właśnie w nieruchomości.
Trudno mieć o to do nich jakiekolwiek pretensje. Nie sposób jednak nie zauważyć, że kierując się logiką rządzących taki zakup to nic innego jak sprawianie, że „dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania to są wyższe ceny i to jest mniejszy wybór”. Nikt zdrowy na umyśle nie postuluje jednak, by ograniczyć każde nabycie kolejnej nieruchomości. Byłoby to złamanie kolejnego polskiego kulturowego tabu, w sposób tylko nieco mniej drastyczny, niż postulując wprowadzenie podatku katastralnego.
Może w takim razie czas poszukać rozwiązania problemu gdzieś poza manipulowaniem podażą przez pozbywanie się z rynku określonych jego uczestników? Warto na przykład zastanowić się, czy rząd nie powinien zrobić czegoś, żeby młodzi Polacy nie chcieli przenosić się do metropolii z mniejszych miejscowości. Na przykład robiąc coś z luką płacową i poziomem życia mieszkańców tych drugich.
