Sądowe obniżenie czynszu. Lockdown nie uprawdopodabnia spadku dochodów i roszczenia o obniżkę czynszu?

Firma Prawo dołącz do dyskusji (6) 16.11.2020
Sądowe obniżenie czynszu. Lockdown nie uprawdopodabnia spadku dochodów i roszczenia o obniżkę czynszu?

partner-logo

Jan Winiarski

Jednym ze sposobów na obniżkę czynszu w przypadku, gdy wynajmujący nie zgodził się na renegocjację umowy, jest wytoczenie powództwa o zmianę treści umowy przez sąd. Interes strony może zabezpieczyć w takiej sytuacji wniosek o zabezpieczenie. Niedawno opublikowane postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie zatrzymało jednego przedsiębiorcę w blokach startowych. Obecnie jednak nie ma wątpliwości, że jego wniosek powinien zostać uwzględniony.

Sąd wydał wspomniane postanowienie w czerwcu 2020 r. i dotyczyło ono pierwszego lockdownu z okresu marzec – maj. Przedsiębiorca złożył wniosek o zabezpieczenie poprzedzający tzw. pozew z rebus sic stantibus. W ramach takiego wniosku można domagać się, aby sąd tymczasowo, jeszcze przed rozstrzygnięciem sprawy, zmienił treść umowy łączącej strony.

Żądanie przedsiębiorcy w ramach wniosku o zabezpieczenie dotyczyło obniżki czynszu lokalu w galerii handlowej począwszy od maja. Swoje roszczenie przedsiębiorca opierał m.in. na fakcie, że wobec lockdownu odnotował poważny spadek dochodów, a z uwagi na załamanie rynku turystycznego (który to bezpośrednio wiąże się z przedmiotem jego działalności tj. m.in. handlem walizkami, torbami i akcesoriami podróżnymi) spadek czeka go też w przyszłości.

Sąd uznał, że wcale nie musi być tak, że dojdzie do spadku dochodów

Można nie zgadzać się orzeczeniem sądu, który w czerwcu stwierdził, że po pierwszym lockdownie niekoniecznie dojdzie do spadku dochodów. W treści uzasadnienia stwierdził m.in.:

Na podstawie przedłożonych przez uprawnioną dokumentów trudno jest ustalić jak obecnie wygląda sytuacja majątkowa uprawnionej, czy przez okres od marca 2020 r. do maja 2020 r. faktycznie poniosła straty, a także czy prognozowany przez nią spadek obrotów jest realny. W ocenie Sądu samo przedstawienie analizy rynku i przewidywanej prognozy w sprzedaży nie uprawdopodobnia twierdzenia uprawnionej, że jej obroty będą wciąż spadały. Niezrozumiałe jest również czemu uprawniona zamierza wystąpić o zmianę umowy na okres przyszły, tj. po miesiącu maj 2020 r., kiedy to w okresie od marca do maja 2020 r. uprawniona pozbawiona była możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast obecnie prowadzi działalność gospodarczą normalnie, choć z obostrzeniami, jednak uchylony został zakaz handlu obowiązujący przez poprzednie dwa miesiące.

Z perspektywy czasu widzimy jednak, jak bardzo sąd się w tej sprawie pomylił. Nie dość, że wciąż słyszymy o kolejnych obostrzeniach dotyczących podróżowania, to ostatecznie zarządzono częściowo drugi lockdown. Obecnie nikt nie powinien mieć wątpliwości, że przedsiębiorców czeka nie tylko poważny spadek dochodów, ale wręcz walka o przetrwanie.

Sądowe obniżenie czynszu i wniosek o zabezpieczenie może być ratunkiem dla przedsiębiorcy

Pozew z rebus sic stantibus może zmierzać do obniżenia czynszu z powodu nadzwyczajnej zmiany okoliczności, której strony nie mogły przewidzieć w chwili zawierania umowy. Nie da się ukryć, że pandemia i lockdowny wprost wpisują się w tę definicję. Minus tego rozwiązania jest taki, że pieniądze na czynsz kończą się przedsiębiorcom teraz, a postępowanie sądowe może trwać latami. Sądowe obniżenie czynszu na skutek wyroku wydanego za paręnaście miesięcy niczyjej firmy nie uratuje.

Remedium na ociężałość sądów może być wniosek o zabezpieczenie takiego roszczenia. Uwzględniając wniosek sąd może uregulować wzajemne zobowiązania stron do czasu rozpatrzenia postępowania (w tym np. wysokość czynszu). Teoretycznie sąd rozpoznaje wniosek o zabezpieczenie w terminie tygodnia od jego wpływu. Nie zawsze jest to termin realny – ale bez wątpienia wnioski o zabezpieczenie sądy rozpatrują stosunkowo szybko. Każdy przedsiębiorca, któremu kontrahent odmówił renegocjacji warunków umowy na czas pandemii, powinien zastanowić się nad taką formą zabezpieczenia swoich interesów.

Wspomniane orzeczenie to postanowienie SO w Warszawie z dnia 18 czerwca 2020 r. (sygn. akt XXVI GCo 109/20). Zgodnie z informacją na portalu orzeczeń sądów powszechnych nie jest prawomocne.