Szykują się zmiany w przepisach regulujących funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych. Rządzący planują m.in. ułatwienie ustanowienia odrębnej własności lokalu, a także doprecyzować kwestie pełnomocnika, stawiającego się na walnym zgromadzeniu zamiast członka spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa to jedna z podstawowych form zaspokojenia potrzeb mieszkańców danych budynków, tak więc zmiany są istotne dla lwiej części osób, posiadających mieszkania.
Czy każdym budynkiem wielorodzinnym zarządza spółdzielnia mieszkaniowa?
Spółdzielnia mieszkaniowa jest organizacją posiadającą osobowość prawną, która prowadzi działalność gospodarczą. Ta działalność gospodarcza jest jednak ukierunkowana na zaspokojenie potrzeb jej członków – czyli właścicieli lokali mieszkalnych, znajdujących się w spółdzielnianych budynkach. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od swoich członków opłaty członkowskie (zwykle przeznaczane na funkcjonowanie tego tworu, a także na zapewnienie np. remontów budynków), a członkowie wybierają organy spółdzielni (zarząd i radę nadzorczą).
Nie każdy blok jest zarządzany przez spółdzielnię mieszkaniową, jednak w Polsce lwia część budynków wielorodzinnych to bloki spółdzielniane. Istnieją jednak bloki będące własnością jednej osoby, czy też takie, w których powstała nie spółdzielnia mieszkaniowa, a wspólnota mieszkaniowa (czyli forma własności wielu osób, a nie własność spółdzielcza i to mieszkańcy, a nie zarząd podejmują wszystkie decyzje).
Spółdzielnia mieszkaniowa jest specyficznym tworem prawnym, który doczekał się specjalnych przepisów – funkcjonowanie spółdzielni reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która wkrótce prawdopodobnie doczeka się nowelizacji. W Rządowym Centrum Legislacji znalazł się bowiem projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych aktów prawnych.
Zmiany dotyczące ustalenia odrębnej własności lokalu
Wśród najważniejszych zmian dotyczących prawa o spółdzielniach mieszkaniowych można znaleźć zapisy, które ułatwią (czy może raczej umożliwią) osobom uprawnionym sądowego dochodzenia roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy:
Przepis art. 491 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zwanej dalej „u.s.m.” zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym, który uniemożliwia osobie uprawnionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu – takich, jak np. przeprowadzenie prac adaptacyjnych.
Gdy ta regulacja zostanie zmieniona, łatwiej będzie dochodzić ustanowienia odrębnej własności lokalu, nawet w obliczu braku działania spółdzielni w tym zakresie. Nowe regulacje mają m.in. dać podstawę wprawną wspólnocie mieszkaniowej do zarządzania garażem wielostanowiskowym, będącym przedmiotem współwłasności właścicieli wspólnotowych lokali.
Walne zgromadzenie, czyli obowiązki członków spółdzielni mieszkaniowych
Wspólnota mieszkaniowa to twór, w przypadku którego większość decyzji podejmuje zarząd. Zarząd ten jest jednak wybierany przez członków wspólnoty, podczas walnego zgromadzenia. Co więcej, walne zgromadzenie musi odbywać się raz w roku (nawet jeżeli nie jest to zebranie wyborcze, gdyż kadencja zarządu zwykle trwa dłużej).
Każdy z członków spółdzielni (a więc osoba będąca właścicielem lokalu spółdzielnianego) ma prawo do uczestniczenia w takim walnym zgromadzeniu, co jest szczególnie istotne w przypadku zgromadzeń wyborczych, jednak aby mieć istotny wpływ na funkcjonowanie spółdzielni, warto pojawiać się na każdym. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zezwala na uczestnictwo w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika. Te przepisy nie są jednak szczególnie precyzyjne. To ma się zmienić wraz z planowaną nowelizacją – katalog osób, które będą mogły być pełnomocnikami, ma ulec zdecydowanemu ograniczeniu. Jak czytamy w uzasadnieniu:
Chcąc ograniczyć możliwość udzielania pełnomocnictw na rzecz osób niepowiązanych z członkiem spółdzielni proponuje się regulację, która wprowadza katalog podmiotów, które będą mogły pełnić rolę pełnomocnika członka będącego osobą fizyczną na walnym zgromadzeniu. Wskazuje się, że pełnomocnikiem członka na walne zgromadzenie, poza adwokatem lub radcą prawnym, będzie mogła być wyłącznie osoba bliska dla członka, tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.
Ma to ukrócić proceder wpływania na ważne spółdzielniane decyzje. Jak bowiem podkreślają twórcy projektu ustawy, zdarzały się sytuacje, kiedy ktoś uzyskał pełnomocnictwo w wyniku błędu lub podstępu. Takie działanie ma na ogół na celu uzyskanie jak największej liczby pełnomocnictw od członków mniej świadomych i starszych, aby umożliwić przegłosowanie uchwał zgodnie z intencją określonych grup. Zmiana przepisów ma ukrócić ten proceder.
