Kiedy umowa przedwstępna traci moc i co się dzieje, kiedy jedna ze stron nie chce wywiązać się z przyjętego zobowiązania?

Codzienne Prawo dołącz do dyskusji (30) 09.03.2020
Kiedy umowa przedwstępna traci moc i co się dzieje, kiedy jedna ze stron nie chce wywiązać się z przyjętego zobowiązania?

Joanna Majkowska

Umowa przedwstępna jest sposobem na zapewnienie sobie gwarancji zawarcia w przyszłości umowy definitywnej. Choć kojarzy się przede wszystkim z zakupem mieszkania, to znajduje zastosowanie również w innych sytuacjach – chociażby jako zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy o pracę czy umowy najmu.

Czym jest umowa przedwstępna?

Definicja umowy przedwstępnej znajduje się w artykule 389. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem jest to umowa, przez którą jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia oznaczonej umowy. W praktyce takie rozwiązanie jest stosowane tam, gdzie strony z jakiegoś powodu nie chcą lub nie mogą jeszcze zawrzeć umowy definitywnej (przyrzeczonej), ale chcą zabezpieczyć swoje interesy. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania może na przykład stanowić formę ochrony przed „podkupieniem” mieszkania przez innych zainteresowanych albo być zabezpieczeniem dla banku w przypadku ubiegania się o kredyt.

Trzeba określić co najmniej elementy istotne

Jeśli strony zdecydują się zawrzeć umowę przedwstępną, muszą określić w niej przede wszystkim istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Będą to więc najważniejsze elementy decydujące o samym charakterze umowy. Przy sprzedaży nieruchomości konieczne jest więc określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny. Przy umowie o pracę będzie to natomiast rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce wykonywania pracy, wymiar czasu pracy i wynagrodzenie pracownika.

W jakim terminie trzeba zawrzeć umowę przyrzeczoną?

Oprócz określenia w umowie przedwstępnej elementów istotnych, strony powinny także sprecyzować termin, do którego zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jeśli tego nie zrobią, umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do jej zawarcia. W przypadku, gdy obie strony posiadają takie prawo, wiążący będzie termin wyznaczony przez tę osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Na wyznaczenie terminu przewidziano jednak maksymalnie rok od momentu zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli do tej pory strony nie sprecyzują terminu, nie będzie możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy, istnieje kilka możliwości

Gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy, można sądowo dochodzić jej zawarcia albo ubiegać się o odszkodowanie. Trzeba przy tym pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Wysokość odszkodowania będzie obejmować tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale już nie utracone korzyści. Mogą to być więc wydatki związane z przygotowaniem umowy, przeprowadzeniem rokowań, przejazdów czy opłat notarialnych i fiskalnych, gdy konieczność ich poniesienia wynikała z przepisów.

Przy przedwstępnej o pracę inne skutki ze względu na stronę, która uchyliła się od zobowiązania

W przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej zawarcia umowy o pracę skutek uchylenia zależy od tego, która strona nie chce wypełnić zobowiązania. Jeśli odmówi pracodawca, będzie obowiązany do wypłaty odszkodowania pokrywającego szkody, które potencjalny pracownik poniósł, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie może to być jednak kwota wyższa niż wartość 3-miesięcznego wynagrodzenia, jakie otrzymywałby u pracodawcy. Drugą możliwością dla niedoszłego pracownika jest żądanie zawarcia umowy o pracę.

W odwrotnej sytuacji – gdy to niedoszły pracownik uchylił się od zawarcia umowy – pracodawca ma już mniej uprawnień. Nie może wymagać podpisania umowy o pracę. Pozostaje mu natomiast domaganie się odszkodowania za straty, jakie poniósł, licząc na zawarcie umowy o pracę z daną osobą.

Forma umowy może ograniczać wybór roszczenia

Przepisy nie przewidują żadnej formy szczególnej koniecznej dla ważności umowy przedwstępnej.  W przypadku sprzedaży nieruchomości najlepszy rozwiązaniem będzie jednak skorzystanie z formy aktu notarialnego. Wszystko ze względu na artykuł 390. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim:

1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co to oznacza? Do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego. Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta również w tej formie, możliwe będzie sądowe doprowadzenie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostałaby zawarta w innej formie, pisemnej, nie będzie spełniać wymogów niezbędnych do ważności umowy przyrzeczonej. W takim wypadku strona będzie więc mogła liczyć jedynie na odszkodowanie ze strony osoby uchylającej się od zawarcia umowy.

Przy umowie przedwstępnej sprzedaży dodatkowym zabezpieczeniem może być zadatek

Możliwość dochodzenia odszkodowania to jednak nie wszystko. Strony dodatkowo mogą skorzystać także z instytucji zadatku. Jego wysokość określa się w umowie przedwstępnej. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy, zwróci kupującemu wartość podwójnej wysokości wpłaconego zadatku. W przypadku sytuacji odwrotnej – gdy to kupujący nie wykonał swojego zobowiązania – zadatek przepadnie na rzecz sprzedającego. Jeśli natomiast strony wywiążą się z umowy, zadatek zostanie zaliczony na poczet świadczenia kupującego, chyba że nie będzie to możliwe – wówczas podlega zwrotowi.