Przyczyny tego zjawiska są złożone i wynikają z wielu czynników, które oddziaływały na rynek w tym okresie. Kluczowe elementy to wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych oraz wzrost wartości nieruchomości, które - jak wynika z raportu Otodom - miały większy wpływ na ceny niż powszechnie przytaczany napływ imigrantów z Ukrainy.

W momencie wybuchu wojny w Ukrainie w 2022 roku, polski rynek mieszkaniowy był już w stanie niestabilności. Pandemia COVID-19, a następnie szybki wzrost cen nieruchomości, doprowadziły do sytuacji, w której dostępność mieszkań znacząco spadła. Ludzie, którzy nie mogli pozwolić sobie na zakup własnego M, zwrócili się w stronę rynku najmu, co zwiększyło popyt i tym samym podniosło ceny.

Napływ uchodźców z Ukrainy w pierwszej połowie 2022 roku miał wpływ na rynek najmu, ale jak pokazują badania przeprowadzone przez Politykę Insight, ten wpływ był znacznie mniejszy niż początkowo zakładano. Szacuje się, że imigracja z Ukrainy przyczyniła się do wzrostu cen wynajmu o zaledwie 0,2-0,3%. Znacznie większy wpływ miały inne czynniki, takie jak wspomniany wzrost inflacji oraz podwyżki stóp procentowych, które podbiły koszty kredytów hipotecznych, tym samym utrudniając zakup nieruchomości i kierując więcej osób na rynek najmu.

Warto również zauważyć, że po początkowym wzroście cen najmu, rynek stopniowo się stabilizował. W 2023 roku wzrosty cen najmu wyhamowały, co związane było z unormowaniem popytu oraz odbudową bazy dostępnych ofert. Niemniej jednak, eksperci przewidują, że wzrosty cen na rynku najmu mogą powrócić. Wzrost cen nieruchomości może zniechęcić inwestorów do zakupu nowych mieszkań, co w dłuższej perspektywie może ograniczyć podaż na rynku najmu, prowadząc do kolejnych podwyżek czynszów.

Osobiście mam jednak pewien problem ze zgodzeniem się z tą prognozą. Wiele osób kupiło swoje własne mieszkania na Bezpieczny Kredyt 2%, Ukraińcy zaczęli stopniowo odpływać z Polski, a na dodatek dostrzegamy sygnały stagnacji i korekty na rynku nieruchomości. Brakuje chętnych na kupowanie nowych mieszkań, a deweloperzy stoją pod ścianą.

W obliczu tych dynamicznych zmian, polski rynek najmu wymaga dalszej obserwacji i analizy, szczególnie w kontekście jego strukturalnych słabości, takich jak niska dostępność mieszkań komunalnych oraz duża fragmentacja rynku. W dłuższej perspektywie konieczne mogą okazać się działania mające na celu zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, aby zapobiec dalszym drastycznym wzrostom cen, które mogą wpłynąć na dostępność mieszkań dla przeciętnych obywateli.